فهرست پروژه‌های متناسب با شمادریافت اطلاعات کامل ←
صفحه اصلی / راهنمای گلدن ویزای یونان
گلدن ویزای یونان:راهنمای کامل 2026
به‌روزرسانی: 7 اکتبر 2026
NBنویسنده: Naci Erdem Berkan · کارگزار املاک
آخرین به‌روزرسانی: 7 اکتبر 2026. این راهنما صرفاً جنبه اطلاع‌رسانی عمومی دارد و مشاوره حقوقی یا مالیاتی نیست. از آنجا که قوانین یونان مرتباً تغییر میکند، وکیل ما پیش از هر معامله شرایط روز را دوباره بررسی میکند.
گلدن ویزای یونان یکی از پرطرفدارترین برنامه‌ها برای سرمایه‌گذاران سراسر جهان برای کسب حق اقامت در اتحادیه اروپاست. دلیل آن ساده است: سرمایه مستقیماً صرف خرید ملک میشود، ارزش سرمایهگذاری به صورت سند مالکیت به نام شما باقی می‌ماند، الزامی به زندگی در یونان نیست و با یک درخواست، همسر، فرزندان و والدین هر دو طرف هم پوشش داده می‌شوند. اما برنامه اقامت یونان از طریق خرید ملک از سال 2024 به طور بنیادین تغییر کرده است. دوران «خانه در هر جا با 250,000 یورو» به پایان رسیده و مبلغ سرمایهگذاری اکنون بسته به منطقه و نوع ملک در سه سطح تعریف میشود.
در این صفحه گلدن ویزا یونان را نه به شکل یک بروشور تبلیغاتی، بلکه به عنوان نقشه راهی برای تصمیم‌گیری توضیح داده‌ایم: چه کسانی می‌توانند درخواست دهند، در هر منطقه چقدر باید سرمایهگذاری کرد، هزینه کل چقدر است، فرآیند چند ماه طول می‌کشد، تمدید و شهروندی چگونه است و رایج‌ترین اشتباهات کدامند. در کنار اعداد، مشخص کرده‌ایم کدام اطلاعات از قوانین رسمی و کدام از رویه بازار آمده است.
250,000 یوروتبدیل ملک تجاری به مسکونی یا مرمت بنای ثبت‌شده تاریخی
400,000 یوروسراسر یونان به جز مناطق 800,000 یورویی، حداقل 120 مترمربع
800,000 یوروآتیکا، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزایر با بیش از 3,100 نفر جمعیت
5 سالکارت اقامت قابل تمدید، بدون الزام حداقل اقامت
3 نسلهمسر، فرزندان زیر 21 سال، والدین هر دو طرف
7 سالمسیر درخواست شهروندی با اقامت واقعی و سایر شرایط
گلدن ویزای یونان چیست؟
گلدن ویزا نام رایج برنامه «اجازه اقامت سرمایه‌گذاران» یونان است. این برنامه در سال 2013، همزمان با خروج یونان از بحران اقتصادی، برای جذب سرمایه خارجی به بازار مسکن راه‌اندازی شد. امروز بر پایه مقررات مربوط به سرمایه‌گذاران در قانون مهاجرت (قانون 5038/2023) اجرا میشود و آخرین اصلاحیه مهم آن با قانون 5100/2024 انجام شد.
منطق برنامه این است: شهروند کشوری خارج از اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا، در یکی از انواع سرمایهگذاری ذکرشده در قانون و به مبلغ تعیین‌شده سرمایهگذاری میکند و در مقابل، کارت اقامت 5 ساله و قابل تمدید یونان را دریافت میکند. این کارت حق سفر بدون ویزا در منطقه شنگن را می‌دهد، اما حق زندگی یا کار در هر کشور شنگن دلخواه را نمیدهد. از آنجا که این نکته اغلب اشتباه فهمیده میشود، از همین ابتدا تأکید می‌کنیم: گلدن ویزا برنامه اقامت است، نه برنامه شهروندی.
برای چه کسانی مناسب است؟
- سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند پایگاه دوم و پشتوانه‌ای برای خانواده خود در اتحادیه اروپا ایجاد کنند،
- خانواده‌هایی که برای تحصیل فرزندان خود در اروپا برنامه‌ریزی می‌کنند،
- اهالی کسب‌وکاری که نمی‌خواهند بارها و بارها روند ویزای شنگن را طی کنند،
- کسانی که حق اقامت را همراه با رشد ارزش ملک و درآمد اجاره می‌خواهند.
برای چه کسانی مناسب نیست؟
- کسانی که به دنبال مجوز کار به عنوان کارمند در یونان هستند: کارت این حق را به طور خودکار نمیدهد،
- کسانی که قصد دارند از طریق اجاره کوتاهمدت (مانند Airbnb) سرمایه خود را بازگردانند: قوانین جدید این کار را ممنوع کرده‌اند،
- کسانی که می‌خواهند امسال بخرند و چند ماه بعد بفروشند: اقامت به حفظ سرمایهگذاری وابسته است.
از 2024 تا 2026 چه چیزی تغییر کرد؟
موضوعی که سرمایه‌گذاران در اینترنت بیش از همه در آن دچار سردرگمی یا بدفهمی می‌شوند، این است که کدام قوانین هنوز معتبرند. جدول زیر مهم‌ترین مراحل سال‌های اخیر را خلاصه میکند.
| تاریخ | تغییر | چه معنایی دارد؟ |
|---|---|---|
| 2013 | برنامه با یک آستانه واحد 250,000 یورویی برای ملک آغاز شد. | سال‌ها تنها یک آستانه و یک عدد وجود داشت. |
| 2023 | مقررات اقامت در قانون مهاجرت 5038/2023 گردآوری و بازنویسی شد. | چارچوب حقوقی برنامه به قانون جدید منتقل شد. |
| 1 سپتامبر 2024 | قانون 5100/2024 آستانه‌های منطقهای را معرفی کرد: 800,000 یورو برای آتیکا، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزایر با بیش از 3,100 نفر جمعیت؛ و 400,000 یورو برای سایر مناطق. | دوران «250,000 یورو در همه جا» تمام شد. |
| 2024 | آستانه 250,000 یورو فقط برای تبدیل ملک تجاری/اداری به مسکونی و مرمت بناهای ثبت‌شده تاریخی حفظ شد. | خرید مسکن آماده دیگر شامل این آستانه نمی‌شود. |
| 2024 | اجاره کوتاهمدت (پلتفرمهای اقتصاد اشتراکی) برای خریدهای جدید ممنوع شد؛ تخلف با لغو اقامت و جریمه اداری همراه است. | برنامه بازده باید بر پایه اجاره بلندمدت باشد. |
| فوریه 2026 | قانون 5275/2026 اجرایی شد: مسیر سرمایهگذاری 250,000 یورویی در استارتاپ و آغاز دوره اقامت از تاریخ صدور کارت، از جمله تغییرات آن است. | مسیر جایگزینی باز شد و هدف تسریع رسیدگی اعلام گردید. |
| سپتامبر 2026 | نخست‌وزیر از برنامه افزایش مالیات نقل و انتقال ملک برای خریداران غیراروپایی از 3% به 15% خبر داد؛ اجرای آن برای 2027 پیش‌بینی میشود. | این فقط یک برنامه است؛ تا تصویب نشدن نباید قطعی تلقی شود. در ادامه توضیح می‌دهیم. |
چرا برنامه مالیات نقل و انتقال مهم است؟ نرخ فعلی حدود 3% است. اگر این برنامه به قانون تبدیل شود، مالیات یک خرید 500,000 یورویی از حدود 15,000 یورو به 75,000 یورو می‌رسد. هنوز دامنه دقیق برنامه (اینکه آیا دارندگان گلدن ویزا معاف خواهند بود یا نه) مشخص نیست. بنابراین منطقی است در تصمیم‌گیری این مالیات را به عنوان «ریسکی که هنوز قانون نشده» در نظر بگیرید و زمان‌بندی خرید خود را بر این اساس تنظیم کنید.
چه کسانی می‌توانند برای گلدن ویزای یونان درخواست دهند؟
شرایط عمومی متقاضی اصلی عبارت‌اند از:
- شهروند اتحادیه اروپا یا منطقه اقتصادی اروپا نباشد،
- دست‌کم 18 سال سن داشته باشد،
- سوءپیشینه کیفری نداشته باشد و تهدیدی برای امنیت عمومی محسوب نشود،
- بیمه درمانی خصوصی معتبر در تمام مدت درخواست داشته باشد،
- مبلغ سرمایهگذاری را از مسیر قانونی، با حواله بانکی و با منشأ قابل اثبات به یونان منتقل کند.
در عمل، شفافیت درباره منشأ وجوه تعیین‌کننده است. مستندسازی منابعی مانند حقوق، سود سهام شرکت، فروش ملک یا ارث برای قوانین انطباق بانک‌ها نیز ضروری است؛ آمادگی قبلی از تأخیر در انتقال وجه جلوگیری میکند.
اعضای خانواده چگونه اضافه می‌شوند؟
یکی از مزایای اصلی گلدن ویزا پوشش گسترده خانواده است. با یک سرمایهگذاری، بستگان زیر از متقاضی اصلی بدون سرمایهگذاری اضافی در همان درخواست قرار می‌گیرند:
- همسر،
- فرزندان مجرد زیر 21 سال،
- پدر و مادر متقاضی اصلی،
- پدر و مادر همسر.
برای هر عضو خانواده کارت اقامت جداگانه صادر و هزینه جداگانه پرداخت میشود. اسناد ازدواج و تولد با آپوستیل و ترجمه رسمی ارائه می‌شوند. از آنجا که محدودیت‌های سنی و شرایط تکفل به تفصیل تعیین شده‌اند، به‌ویژه خانواده‌هایی که فرزندانشان به 21 سالگی نزدیک می‌شوند باید بدون تأخیر برنامه‌ریزی کنند.
گزینه‌های سرمایهگذاری و آستانه‌های منطقهای
برای گلدن ویزا از طریق ملک، امروز سه سطح اصلی وجود دارد. سه عامل سطح شما را تعیین میکند: منطقه ملک، نوع ملک و متراژ مفید آن.
| سطح | کدام منطقه / ملک؟ | شرط متراژ | نمونه مناطق |
|---|---|---|---|
| 800,000 یورو | استان آتیکا، واحد منطقهای تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزایر با بیش از 3,100 نفر جمعیت | متراژ مفید حداقل 120 مترمربع، یک ملک | آتن و نوار ساحلی (گلیفادا، وولیاگمنی، وولا، کیفیسیا)، واحد منطقهای تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزایر بزرگ با بیش از 3,100 نفر مانند کرت، رودس و کرفو (سطح باید برای هر پروژه تأیید شود) |
| 400,000 یورو | سایر نقاط یونان خارج از مناطق 800,000 یورویی | متراژ مفید حداقل 120 مترمربع، یک ملک | مناطق سرزمین اصلی مانند پلوپونز، هالکیدیکی، کاوالا، ولوس و تسالی، و جزایر کوچک با کمتر از 3,100 نفر جمعیت |
| 250,000 یورو | تبدیل ملک تجاری/اداری به مسکونی یا مرمت بنای تاریخی ثبت‌شده | بدون حداقل متراژ | هر جای یونان (بسته به پروژه) |
آستانه‌ها بر اساس قوانین فعلی ذکر شده‌اند. از آنجا که مرز مناطق و جمعیت جزایر بر اساس سرشماری رسمی تعیین میشود، پیش از انتخاب ملک باید سطح آن را کتباً تأیید کرد. حتی در مطالب اینترنتی نیز تفسیرهای متفاوتی دیده میشود (مثلاً درباره سطح جزایر بزرگی مانند کرت)؛ به همین دلیل سطح هر ملک را با تأیید وکیل خود مشخص می‌کنیم.
سطح 800,000 یورو
در مناطق پرتقاضا اعمال میشود. مرکز آتن و نوار ساحلی جنوبی، تسالونیکی و دو جزیره مشهور در این گروه قرار دارند. سرمایه‌گذاران این سطح معمولاً به دنبال املاک لوکس و گران‌قیمت هستند: ویلا، آپارتمان بزرگ یا ساختمان چندواحدی. به دلیل قانون تک‌ملک، نمی‌توان دو آپارتمان را برای رسیدن به 800,000 یورو با هم جمع کرد.
سطح 400,000 یورو
این سطح دروازه اصلی ورود سرمایه‌گذارانی است که بودجه کمتری دارند. اگر خارج از آتن و تسالونیکی، مثلاً در هالکیدیکی، کاوالا یا پلوپونز، ملکی با 120 مترمربع یا بیشتر بخرید، میتوانید در این سطح قرار بگیرید. نکته مهم این است که 120 مترمربع به معنای «متراژ مفید» است: فضاهای جانبی مانند انباری و پارکینگ در این محاسبه لحاظ نمی‌شوند (اگر در همان سند خریداری شوند، ارزش آنها می‌تواند جزو مبلغ سرمایهگذاری حساب شود).
250,000 یورو: تبدیل کاربری و مرمت
این سطح بخشی از سیاست یونان برای افزایش موجودی مسکن است و با سه شرط همراه است:
- تبدیل کاربری: گواهی مهندسی که نشان دهد ساختمان تجاری یا اداری به مسکونی تبدیل شده، باید پیش از درخواست آماده باشد. واحد تبدیل‌شده نمی‌تواند به عنوان دفتر مرکزی یا شعبه شرکت استفاده شود.
- مرمت: یک بنای ثبت‌شده خریداری میشود و مرمت آن باید پیش از نخستین تمدید 5 ساله تکمیل شود. تا پایان مرمت، فروش ملک مجاز نیست؛ تخلف با لغو اقامت و جریمه اداری سنگین همراه است.
- انتخاب پروژه: در این سطح، مهم‌ترین نکته توانایی اثبات این است که تبدیل کاربری واقعاً انجام شده و همه مجوزها کامل است.
این سطح از نظر مبلغ سرمایهگذاری جذاب به نظر می‌رسد، اما به مراتب بیشتر به کیفیت و وضعیت حقوقی پروژه وابسته است. بنابراین ورود به پروژهای با مدارک ناقص برای صرفه‌جویی اندک، ممکن است پرهزینه‌ترین اشتباه کل فرآیند باشد.
مسیر استارتاپ 250,000 یورویی
قانون 5275/2026 مسیری غیر از ملک نیز اضافه کرد: سرمایهگذاری 250,000 یورویی در یک استارتاپ فناوری ثبت‌شده در Elevate Greece. طبق خلاصه‌های منتشرشده، سهم مالکیت حداکثر 33% است و انتظار می‌رود استارتاپ در سال‌های نخست دست‌کم دو شغل تمام‌وقت ایجاد کند. چون این مسیر محور این راهنما نیست، وارد جزئیات نمی‌شویم؛ برای سرمایه‌گذاران علاقه‌مند، چارچوب حقوقی را در جلسه‌ای جداگانه توضیح می‌دهیم.
سایر گزینه‌های غیرملکی
قوانین یونان گزینه‌های مالی مانند برخی سهام، اوراق قرضه، صندوق‌های سرمایهگذاری و اجاره اقامتگاه‌های گردشگری را نیز ذکر میکند. هر یک شرایط مبلغ و مدت خاص خود را دارند و معمولاً برای سرمایه‌گذاران با سرمایه نقد طراحی شده‌اند. از آنجا که سبد ما بر املاک تأییدشده گلدن ویزا متمرکز است، این راهنما بر مسیر ملک تمرکز دارد.
شرایط ملک: به چه نکاتی توجه کنیم؟
انتخاب منطقه درست کافی نیست. خود ملک نیز باید معیارهای مشخصی را داشته باشد:
- قانون تک‌ملک. آستانه بر اساس ارزش خرید یک ملک سنجیده میشود. نمی‌توانید دو آپارتمان را برای رسیدن به آستانه جمع کنید. اما انباری و پارکینگی که در همان سند خریداری شوند، می‌توانند به عنوان فضای جانبی جزو ارزش سرمایهگذاری محاسبه شوند.
- مالکیت کامل. سرمایهگذاری باید با مالکیت کامل شما یا همسرتان انجام شود. در مالکیت مشاع، سهم هر شریک باید به آستانه برسد؛ بهتر است پیش از خرید با وکیل مشورت کنید.
- وضعیت حقوقی. سند مالکیت باید بدون رهن و توقیف باشد و پروانه ساختمان و وضعیت پایان کار مستند باشد.
- پرداخت. بهای ملک باید از طریق کانال‌های بانکی قانونی به حساب فروشنده در یونان واریز شود؛ پرداخت نقدی پذیرفته نیست. در سند محضری قیمت، مدرک پرداخت و متراژ مفید به مترمربع قید میشود.
- ثبت سند. ملک باید در دفتر ثبت اسناد (کاداستر) به نام شما ثبت شود یا ثبت درخواست آن مستند باشد.
- ملک در حال ساخت. املاک در حال ساخت در پروژه‌هایی که پروانه ساخت دارند و شرایط مشخصی را احراز می‌کنند، قابل قبول‌اند. تاریخ تحویل و میزان پرداخت‌شده از قیمت بر زمان درخواست اثر می‌گذارد.
روش کار Neb Collection: برای هر ملک در سبد ما، سطح منطقهای، متراژ مفید، سند و مجوزها پیش از فروش به صورت کتبی بررسی میشود. املاکی که واجد شرایط گلدن ویزا نباشند در فهرست قرار نمی‌گیرند.
آپارتمان، خانه ویلایی یا زمین: کدام منطقی‌تر است؟
سؤال رایج سرمایه‌گذاران این است: «آیا با خرید زمین میتوان گلدن ویزا گرفت؟» پاسخ کوتاه: زمین به تنهایی کافی نیست؛ قانون ملک ساخته‌شده یا پروژه دارای پروانه ساخت را هدف قرار می‌دهد و معیار 120 مترمربع متراژ مفید را الزامی می‌داند. یعنی «زمینی که آستانه منطقهای را داشته و پروانه ساخت داشته باشد» می‌تواند مبنای درخواست باشد، اما هر زمینی واجد شرایط نیست. هر قطعه باید جداگانه ارزیابی شود.
| نوع ملک | مزایا | نکات قابل توجه |
|---|---|---|
| آپارتمان | مدیریت و اجاره آسان؛ نقدشوندگی بالا در آتن و تسالونیکی؛ گزینه‌های فراوان در پروژه‌های جدید. | قیمت‌ها در مناطق 800,000 یورویی بالاست؛ شرط 120 مترمربع انتخاب آپارتمان را محدود میکند. |
| خانه ویلایی | شرط 120 مترمربع را به آسانی برآورده میکند؛ در سطح 400,000 یورویی گزینه‌هایی با باغ و چشم‌انداز دریا وجود دارد. | هزینه نگهداری و بازار اجاره محدودتر؛ موقعیت تعیین‌کننده سهولت فروش مجدد است. |
| ساختمان / ملک چندواحدی | درآمد اجاره متنوع‌تر؛ در پروژه‌های تبدیل کاربری 250,000 یورویی رایج است. | نحوه تفسیر قانون «تک‌ملک» و مدارک مجوز باید از قبل بررسی شود. |
| زمین | هزینه ورود ممکن است پایین باشد؛ امکان ایجاد ارزش از طریق ساخت. | پروانه ساخت، وضعیت کاربری و معیار 120 مترمربع متراژ مفید باید رعایت شود؛ مدت ساخت ممکن است زمان‌بندی اقامت را طولانی کند. |
قوانین اجاره و استفاده
میتوانید خودتان از ملک استفاده کنید، آن را به صورت بلندمدت اجاره دهید یا خالی نگه دارید. دانستن ممنوعیت‌های قوانین جدید نیز به همان اندازه مهم است:
- اجاره کوتاهمدت ممنوع است. ملکی که پس از 2024 در چارچوب گلدن ویزا خریداری شده، نمی‌تواند در پلتفرم‌هایی مانند Airbnb یا Booking.com اجاره داده شود. تخلف با لغو اقامت و جریمه اداری (به گفته منابع حدود 50,000 یورو) همراه است.
- اجاره بلندمدت آزاد است. قراردادهای اجاره کتبی مطابق قوانین محلی ممکن است و درآمد آن برای مالیات اظهار میشود.
- اجاره دادن به غیر ممنوع است. مستأجر نمی‌تواند ملک را به شخص ثالث اجاره دهد.
- استثنا برای قوانین قبلی. خریدارانی که پیش از 2024 خرید کرده‌اند ممکن است مشمول رژیم حقوقی متفاوتی باشند؛ این قانون عطف به ماسبق نمی‌شود.
- در پروژه‌های 250,000 یورویی انعطاف اجاره بسته به پروژه متفاوت است؛ شرایط حقوقی هر پروژه باید جداگانه بررسی شود.
نتیجه عملی: بازده را بر اساس اجاره بلندمدت محاسبه کنید، نه اجاره روزانه. در آتن و تسالونیکی، تقاضای اجاره از سوی دانشجویان، کارمندان شرکت‌ها و متخصصان خارجی می‌تواند بازده معقولی در اجاره بلندمدت ایجاد کند؛ اما این بازده «تضمینی» نیست.
کدام سطح مناسب شماست؟
بودجه، منطقه مورد نظر و ترکیب خانواده خود را با ما در میان بگذارید تا در یک مشاوره اولیه رایگان، املاک مناسب و تأییدشده گلدن ویزا را با هم مشخص کنیم.
پروژه‌های تأییدشده گلدن ویزاپیام در واتساپ
هزینه کل: چه چیزی به مبلغ سرمایهگذاری اضافه میشود؟
رایج‌ترین اشتباه در بودجه‌بندی گلدن ویزا این است که فقط به قیمت ملک توجه شود. علاوه بر قیمت، هزینه‌های دولتی، مالیات، هزینه سردفتر و ثبت، خدمات حقوقی و بیمه درمانی نیز وجود دارد. جدول زیر هزینه‌های رسمی اعلام‌شده و بازه‌های تخمینی بازار را نشان می‌دهد. اعداد تقریبی هستند و ممکن است تغییر کنند.
| مورد | مبلغ / نرخ | توضیح |
|---|---|---|
| هزینه دولتی متقاضی اصلی | 2,000 یورو | هنگام درخواست پرداخت میشود؛ در تمدید نیز دریافت میشود. |
| هزینه عضو بزرگسال خانواده | حدود 150 یورو برای هر نفر | گفته میشود برای کودکان زیر 18 سال هزینه‌ای دریافت نمی‌شود. |
| هزینه کارت اقامت | حدود 16 یورو برای هر نفر | در نوبت انگشت‌نگاری پرداخت میشود. |
| مالیات نقل و انتقال ملک | حدود 3% | افزایش آن به 15% برای خریداران غیراروپایی برنامه‌ریزی شده، اما هنوز قانون نشده است. |
| مالیات بر ارزش افزوده (ساختمان‌های نوساز) | در پروژه‌های تبدیل کاربری اعمال نمی‌شود | گفته میشود مالیات بر ارزش افزوده فروش مسکن نوساز تا پایان 2026 به طور موقت تعلیق شده؛ برای هر پروژه بررسی کنید. |
| سردفتر و وکیل | سردفتر حدود 1 - 1.5%؛ وکیل 2,500 - 6,000 یورو | حق‌الوکاله بسته به دامنه معامله متفاوت است. |
| هزینه ثبت و کاداستر | حدود 500 - 1,000 یورو و بیشتر | بسته به ارزش ملک و منطقه متفاوت است. |
| کمیسیون مشاور املاک | معمولاً 2% + مالیات بر ارزش افزوده | در فروش پروژه‌ها ممکن است متفاوت باشد. |
| بیمه درمانی خصوصی | هزینه سالانه متغیر برای هر نفر | بر اساس سن و پوشش قیمت‌گذاری میشود. |
| مالیات سالانه ملک (ENFIA) | بسته به ارزش و منطقه ملک | مالیاتی که هر سال پرداخت میشود. |
به عنوان یک قاعده عملی، منطقی است حدود 7 تا 12 درصد هزینه خرید را به قیمت ملک اضافه کنید. این یک تخمین است؛ مبلغ واقعی به نوع ملک، ساختار کمیسیون و وضعیت مالیاتی شما بستگی دارد. پیش از تصمیم به خرید، میتوانید از ما خلاصه هزینه‌ای کتبی شامل همه موارد درخواست کنید.
مراحل درخواست گلدن ویزای یونان گام‌به‌گام
در تئوری فرآیند از سه بخش اصلی تشکیل شده است: خرید ملک، ثبت درخواست اقامت و دریافت کارت. در عمل هر بخش نکات حساس خود را دارد.
1
انتخاب ملک و بررسی اولیه. فهرست کوتاهی متناسب با بودجه و اهداف شما تهیه میشود. برای هر ملک سطح منطقهای، متراژ مفید، سند، رهن و مجوزها بررسی میشود. این مرحله معمولاً 1 تا 3 هفته طول می‌کشد.
2
کد مالیاتی و وکالت‌نامه. کد مالیاتی یونان (AFM) دریافت میشود؛ در صورت انجام غیرحضوری، وکالت‌نامه‌ای برای وکیل تنظیم میشود.
3
حساب بانکی. حسابی در بانک یونانی برای پرداخت سرمایهگذاری افتتاح میشود. در فرآیند انطباق (KYC) بانک، مدارک منشأ وجوه درخواست میشود.
4
بررسی حقوقی و قرارداد. وکیل سابقه مالکیت، بدهی‌ها و مدارک مجوز را بررسی میکند؛ قرارداد اولیه امضا میشود.
5
انتقال وجه و انتقال سند. بها به حساب فروشنده واریز میشود، قرارداد فروش در دفترخانه امضا میشود و ثبت در دفتر اسناد آغاز می‌گردد.
6
بیمه درمانی و پرونده درخواست. برای همه متقاضیان بیمه تهیه میشود؛ مدارک تکمیل و درخواست به صورت آنلاین ثبت میشود.
7
نوبت انگشت‌نگاری و کارت. اثر انگشت و عکس گرفته میشود. پس از صدور تصمیم، کارت چاپ و تحویل داده میشود.
چقدر طول می‌کشد؟
قانون برای پرونده کامل مدت بررسی کوتاهی (حدود دو ماه) تعیین کرده، اما زمان واقعی بسته به حجم کار ادارات مهاجرت ممکن است طولانی‌تر شود. در ابتدای 2026 گزارش شد که تنها بخشی از درخواست‌ها ظرف شش ماه نتیجه می‌گیرند؛ هدف قانون 5275/2026 کاهش این مدت به 4 تا 6 ماه است. بنابراین حتی اگر «همه چیز به خوبی پیش برود»، بهتر است برای بازه شش تا نه ماه برنامه‌ریزی کنید.
| مرحله | زمان تخمینی | توضیح |
|---|---|---|
| انتخاب ملک و بررسی اولیه | 1 - 3 هفته | اگر بودجه و جزئیات روشن باشد کوتاه‌تر است. |
| کد مالیاتی، بانک، وکالت‌نامه | 1 - 3 هفته | به آماده‌سازی مدارک بستگی دارد. |
| قرارداد و انتقال سند | 2 - 6 هفته | در صورت نقص مجوز یا سند طولانی‌تر میشود. |
| درخواست آنلاین و «سند آبی» | 1 - 3 هفته | سند موقت پس از درخواست صادر میشود. |
| انگشت‌نگاری، تصمیم و کارت | 2 - 6 ماه | متغیرترین مرحله است. |
«سند آبی» چیست؟
سند موقتی که پس از ثبت درخواست صادر میشود (گواهی ثبت درخواست) به «سند آبی» (Blue Certificate) معروف است. این سند نشان می‌دهد که درخواست شما پذیرفته شده و در طول فرآیند به ورود و خروج از یونان کمک میکند؛ درباره تردد داخل شنگن باید رویه فعلی مقامات را بررسی کرد.
مدارک لازم
هر پرونده ممکن است از فردی به فرد دیگر متفاوت باشد؛ فهرست زیر پرتکرارترین مدارک را خلاصه میکند:
- کپی گذرنامه معتبر و عکس‌های بیومتریک،
- قرارداد فروش محضری: قیمت، مدرک پرداخت و متراژ مفید،
- گواهی ثبت در دفتر اسناد یا درخواست ثبت،
- کد مالیاتی یونان و اظهارنامه E9،
- قرارداد بیمه درمانی خصوصی،
- رسید پرداخت الکترونیکی هزینه‌های دولتی،
- گواهی عدم سوءپیشینه (در صورت لزوم با آپوستیل و ترجمه رسمی)،
- برای اعضای خانواده: سند ازدواج، شناسنامه‌ها و ترجمه‌های مربوط.
نکته مهم: مدارک فرزندان و همسران از کشورهای غیراروپایی معمولاً نیاز به آپوستیل و ترجمه رسمی دارند؛ مدت ترجمه و تأیید می‌تواند چند هفته به کل فرآیند اضافه کند. اعتبار مدارک نیز محدود است.
بیمه درمانی
برای هر متقاضی داشتن بیمه درمانی خصوصی بدون وقفه الزامی است. حداقل پوشش گزارش‌شده سالانه 10,000 یورو برای درمان بستری، 1,500 یورو برای درمان سرپایی و 15,000 یورو برای ازکارافتادگی ناشی از حادثه است؛ سهم پرداخت بیمه‌شده حداکثر 20% می‌تواند باشد. بیمه‌نامه از طریق شرکت‌های بیمه یا نهادهای مجاز معتبر در یونان صادر میشود. پوشش بدون وقفه در هر تمدید دوباره خواسته میشود.
خرید غیرحضوری و وکالت‌نامه
بدون سفر به یونان هم میتوان ملک خرید و درخواست ثبت کرد. منطق آن این است که با یک وکالت‌نامه محضری، به وکیل خود اختیار دریافت کد مالیاتی، افتتاح حساب بانکی، انجام انتقال سند و ثبت درخواست را می‌دهید. تنظیم وکالت‌نامه در کشور شما و مراحل تأیید مانند آپوستیل زیر نظر وکیل انجام میشود. اما برای انگشت‌نگاری، متقاضیان غیرحضوری باید ظرف مدت مشخصی (به گفته منابع 12 ماه) به یونان سفر کنند و اثر انگشت و عکس بدهند. یعنی بقیه کارها غیرحضوری انجام میشود، اما دست‌کم یک بار باید به یونان بروید.
شنگن و سفر
پس از دریافت کارت اقامت، میتوانید در هر بازه 180 روزه تا 90 روز بدون ویزا در کشورهای شنگن بمانید. اینکه مجبور به زندگی در یونان یا تبدیل آن به «پایگاه اصلی» نیستید، یکی از راحت‌ترین ویژگی‌های این کارت است. علاوه بر این:
- کارت حق استقرار یا کار در سایر کشورهای شنگن را نمیدهد،
- شرایط ویزای جداگانه برای ورود به برخی کشورها (مثلاً آمریکا یا انگلیس) همچنان برقرار است،
- باید تاریخ انقضای گذرنامه و کارت را با هم پیگیری کنید.
کار و درآمد
گلدن ویزا به طور خودکار اجازه کار به عنوان کارمند در یونان را نمیدهد. با این حال، مدیریت کسبوکار یا شرکت خود، کسب درآمد اجاره و اداره شرکت خود در خارج از کشور امکان‌پذیر است. برای کار به عنوان کارمند، مجوز کار جداگانه لازم است.
تمدید کارت اقامت
کارت برای 5 سال صادر میشود و تا زمانی که سرمایهگذاری را حفظ کنید، هر 5 سال یک بار تمدید میشود. تمدید نیازی به سرمایهگذاری جدید یا شرط اضافی ندارد، اما باید نشان دهید که نکات زیر به طور مستمر برقرار است:
- مالکیت کامل ملک در اختیار شما یا همسرتان باشد،
- بیمه درمانی معتبر ادامه داشته باشد،
- از نظر سوءپیشینه و نظم عمومی مانعی وجود نداشته باشد،
- هزینه‌های تمدید پرداخت و مدارک به‌روز شوند،
- در پروژه‌های مرمت 250,000 یورویی، مرمت پیش از نخستین تمدید تکمیل شده باشد.
گفته میشود با قانون 5275/2026 دوره اقامت از تاریخ صدور کارت آغاز میشود، نه تاریخ درخواست. هدف آن حفظ اعتبار واقعی کارت در صورت طولانی شدن بررسی‌هاست. همیشه تاریخ تمدید را بر اساس تاریخ انقضای چاپ‌شده روی کارت پیگیری کنید و چند ماه پیش از انقضا اقدام کنید.
اگر ملک را بفروشم چه میشود؟
اقامت به حفظ سرمایهگذاری وابسته است. در برخی موارد ممکن است بتوان ملک را فروخت و سرمایهگذاری واجد شرایط دیگری (در همان سطح یا بالاتر) جایگزین کرد؛ اما این جایگزینی باید به اطلاع مقامات برسد و از نظر حقوقی درست انجام شود. پیش از تصمیم به فروش حتماً با وکیل مشورت کنید؛ زمان‌بندی اشتباه می‌تواند بر اقامت شما و حقوق اعضای خانواده اثر بگذارد.
مالیات: در یونان چه چیزی پرداخت میشود؟
گلدن ویزا شما را به طور خودکار مقیم مالیاتی یونان نمی‌کند. وضعیت مالیاتی شما را تعداد روزهای حضور واقعی در یونان در سال و مرکز زندگی شما تعیین میکند. عناوین زیر چارچوبی کلی هستند و برای محاسبه شخصی باید با مشاور مالیاتی صحبت کنید.
1) هنگام خرید ملک
مالیات نقل و انتقال (حدود 3%) و در ساختمان‌های نوساز مالیات بر ارزش افزوده وجود دارد. برنامه افزایش مالیات نقل و انتقال به 15% برای خریداران غیراروپایی اعلام شده؛ اما پیش از تصویب نباید قطعی تلقی شود.
2) پس از مالکیت
مالیات سالانه ملک (ENFIA) پرداخت میشود. مبلغ آن به موقعیت، متراژ و ارزش ملک بستگی دارد. هزینه‌های جاری و نگهداری جداگانه محاسبه می‌شوند.
3) درآمد اجاره
درآمد اجاره از ملک یونان در یونان مشمول مالیات است. نرخ پلکانی اعمال میشود؛ در پله‌های پایین از 15% شروع شده و با افزایش درآمد بالا می‌رود. اظهارنامه سالانه الزامی است. اگر مقیم مالیاتی کشور دیگری هستید، ممکن است ملزم به اظهار درآمد اجاره در آنجا نیز باشید؛ موافقت‌نامه‌های اجتناب از مالیات مضاعف میان یونان و بسیاری از کشورها این وضعیت را تسهیل می‌کنند.
4) اگر مقیم مالیاتی یونان شوید
اگر بیش از 183 روز در سال در یونان بمانید یا مرکز زندگی خود را به آنجا منتقل کنید، ممکن است مالیات بر درآمد جهانی شما مطرح شود. در این حالت رژیم‌های مالیاتی ویژه یونان ممکن است کاربرد پیدا کنند:
- رژیم Non-dom: به گفته منابع، مالیات ثابت سالانه 100,000 یورو بر درآمدهای خارج از یونان تعیین میکند (با مبلغ اضافی برای هر عضو خانواده). این رژیم برای کسانی است که در بیشتر سال‌های گذشته مقیم مالیاتی یونان نبوده‌اند و بیش از مبلغ مشخصی در یونان سرمایهگذاری می‌کنند. این رژیم از نظر مدت و شرایط محدود است و درخواستی جدا از گلدن ویزا می‌طلبد.
- رژیم بازنشستگان: گزینه‌ای مشروط وجود دارد که نرخ مالیات ثابت 7% را بر حقوق بازنشستگی خارجی اعمال میکند.
مهم: این بخش توصیه سرمایهگذاری یا مشاوره مالیاتی نیست. اقامت مالیاتی، مالیات مضاعف و تعهدات اظهار در کشور شما از فردی به فرد دیگر متفاوت است؛ پیش از تصمیم‌گیری نظر به‌روز یک مشاور مالیاتی را دریافت کنید.
آیا راهی به شهروندی یونان وجود دارد؟
پاسخ کوتاه: گلدن ویزا شهروندی نمیدهد. اما اگر شرایط قانونی را داشته باشید، میتوانید با درخواستی جداگانه به سمت شهروندی حرکت کنید. چارچوب کلی قانون تابعیت یونان را میتوان چنین خلاصه کرد:
- هفت سال اقامت مستمر، قانونی و واقعی پیش از تاریخ درخواست،
- حضور فیزیکی در یونان به اندازه حداقل روزهای تعیین‌شده در سال (داشتن کارت به تنهایی کافی نیست)،
- سطح مشخصی از تسلط به زبان یونانی (گفته میشود B1) و آزمون شناخت جامعه و فرهنگ،
- انجام تعهدات مالیاتی و سایر تعهدات،
- سابقه پاک و شرایط ادغام اجتماعی.
بنابراین گلدن ویزا را نه به عنوان «میانبر» بلکه به عنوان نخستین گام یک برنامه بلندمدت ببینید. اگر هدف شما شهروندی است، باید واقعاً آماده زندگی در یونان باشید و روزهای اقامت خود را در طول این دوره مستند کنید. این شرایط ممکن است با گذشت زمان تغییر کند.
10 اشتباه رایج
- انتخاب ملک بدون تأیید سطح. اگر ملکی که با فرض «سطح یکسان است» خریداری شده، زیر آستانه باشد، درخواست اقامت ممکن است رد شود.
- اشتباه گرفتن قانون 120 مترمربع با متراژ کل. متراژ مفید خالص ملاک است؛ بالکن و انباری متفاوت محاسبه می‌شوند.
- جمع کردن دو آپارتمان. قانون تک‌ملک وجود دارد.
- لحاظ کردن اجاره کوتاهمدت در برنامه بازده. ممنوع است و جریمه سنگینی دارد.
- تأخیر در آماده‌سازی مدارک منشأ وجوه. بانک و مقامات مدارک می‌خواهند؛ سندی که در لحظه آخر جستجو شود می‌تواند فرآیند را ماه‌ها عقب بیاندازد.
- موکول کردن بیمه به لحظه آخر. بیمه‌نامه بخشی از پرونده است و معیارهای پوشش دارد.
- پیش رفتن بدون وکیل یا فقط با وکیل فروشنده. خریدار باید وکیل مستقل خود را داشته باشد.
- محاسبه نکردن هزینه کل. مالیات، هزینه‌ها و کمیسیون‌ها می‌توانند بودجه را 7-12 درصد افزایش دهند.
- از دست دادن تاریخ تمدید. تاریخ انقضای روی کارت را به تقویم سرمایهگذاری خود اضافه کنید.
- انتظار زمان‌بندی غیرواقعی. وعده‌های «کارت در 2 ماه» گمراه‌کننده‌اند؛ برای شش تا نه ماه برنامه‌ریزی کنید.
نمونه محاسبه هزینه
برای ملموس کردن اعداد، برای هر یک از سه سطح یک مثال محاسبه کردیم. فرضیات: متقاضی اصلی، همسر و دو فرزند زیر 18 سال (چهار نفر)؛ مالیات نقل و انتقال 3%؛ سردفتر 1%؛ هزینه‌های تخمینی فعلی ثبت/کاداستر؛ میانگین حق‌الوکاله برای معامله کوچک، متوسط و بزرگ؛ کمیسیون 2% + 24% مالیات بر ارزش افزوده. بیمه درمانی، مالیات بر ارزش افزوده ساختمان نو، ENFIA و مبلمان شامل نیست.
| سرمایهگذاری | هزینه‌های دولتی (4 نفر) | مالیات نقل و انتقال 3% | سردفتر و ثبت | وکیل | کمیسیون | مجموع هزینه اضافی |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 250,000 یورو | 2,214 یورو | 7,500 یورو | 3,250 یورو | 3,500 یورو | 6,200 یورو | 22,664 یورو (9.1%) |
| 400,000 یورو | 2,214 یورو | 12,000 یورو | 5,000 یورو | 4,000 یورو | 9,920 یورو | 33,134 یورو (8.3%) |
| 800,000 یورو | 2,214 یورو | 24,000 یورو | 9,500 یورو | 6,000 یورو | 19,840 یورو | 61,554 یورو (7.7%) |
همان‌طور که می‌بینید، اقلام ثابت (هزینه‌های دولتی، وکیل) درصد کل را در سرمایهگذاری کوچک‌تر بالا می‌برند و اقلام درصدی (مالیات، سردفتر، کمیسیون) مبلغ را در سرمایهگذاری بزرگ‌تر افزایش می‌دهند. در هر سه حالت هزینه اضافی حدود 7 تا 9 درصد است؛ با افزودن مالیات بر ارزش افزوده و سایر موارد این نسبت می‌تواند به 12 درصد برسد.
اگر مالیات نقل و انتقال 15% شود چه؟
اگر برنامه مربوط به خریداران غیراروپایی قانون شود، تنها قلم مالیات به شکل زیر تغییر میکند:
| سرمایهگذاری | مالیات فعلی (3%) | مالیات طبق برنامه (15%) | تفاوت |
|---|---|---|---|
| 250,000 یورو | 7,500 یورو | 37,500 یورو | +30,000 یورو |
| 400,000 یورو | 12,000 یورو | 60,000 یورو | +48,000 یورو |
| 800,000 یورو | 24,000 یورو | 120,000 یورو | +96,000 یورو |
این تفاوت ملموس‌ترین عامل مؤثر بر زمان خرید است؛ اما تا زمانی که دامنه برنامه و معافیت احتمالی دارندگان گلدن ویزا روشن نشده، توصیه می‌کنیم عجولانه تصمیم نگیرید، اما زمان‌بندی را آگاهانه مدیریت کنید.
مناطق در سبد املاک ما
اطلاعات زیر از پروژه‌های تأییدشده گلدن ویزای منتشرشده در وب‌سایت ما تا اکتبر 2026 گردآوری شده است. این یک شاخص بازار نیست، بلکه خلاصه سبد خود ماست و با تغییر آگهی‌ها به‌روز میشود.
| منطقه | آگهی‌های سبد | آستانه معمول | مناسب برای |
|---|---|---|---|
| آتن | 36 آگهی | بیشتر آگهی‌های سبد ما پروژه‌های تبدیل کاربری 250,000 یورویی هستند؛ بازه قیمت 250,000 - 360,000 یورو | کسانی که اقامت اروپا با بودجه کمتر و پتانسیل اجاره بلندمدت می‌خواهند |
| تسالونیکی | 9 آگهی | 250,000 - 400,000 یورو | کسانی که به دنبال تقاضای دانشجویی و اجاره سازمانی هستند |
| هالکیدیکی | 1 آگهی | 400,000 یورو | کسانی که خانه تعطیلات یا خانه دوم و زندگی کنار دریا می‌خواهند |
| سایر (کاوالا، کرت و ...) | 6 آگهی | 250,000 - 600,000 یورو | سرمایه‌گذاران متمرکز بر محیط و کیفیت زندگی |
غلبه پروژه‌های 250,000 یورویی در سبد ما تصادفی نیست: این سطح به دلیل کمترین بودجه شروع، بیشترین تقاضا را دارد. اما همین سطح بیش از همه به کیفیت پروژه و کامل بودن مدارک وابسته است؛ به همین دلیل مدارک تبدیل کاربری و مجوزهای هر پروژه را پیش از فروش بررسی می‌کنیم.
چک‌لیست 12 سؤالی پیش از خرید
- ملک در کدام سطح است و چه کسی آن را کتباً تأیید کرده است؟
- در سند مالکیت و سند محضری چند مترمربع متراژ مفید قید شده است؟
- آیا ملک رهن، توقیف یا حق شخص ثالث دارد؟
- آیا پروانه ساخت و (در صورت وجود) مدارک تبدیل کاربری کامل است؟
- اگر پروژه 250,000 یورویی است، آیا گواهی مهندسی تبدیل کاربری پیش از درخواست آماده است؟
- تاریخ تحویل کی است و در صورت تأخیر چه میشود؟
- آیا مالیات بر ارزش افزوده، مالیات نقل و انتقال و سایر مالیات‌ها در قیمت لحاظ شده‌اند؟
- آیا وعده‌هایی مانند ضمانت اجاره در قرارداد کتبی آمده یا فقط در تبلیغات؟
- آیا تأثیر ممنوعیت اجاره کوتاهمدت بر مالک توضیح داده شده است؟
- آیا وکیل به نفع من کار میکند یا به نفع فروشنده؟
- آیا مدارک منشأ وجوه من در قالبی است که بانک می‌خواهد؟
- آیا سن فرزندان و مدارک خانوادگی با زمان درخواست همخوانی دارد؟
نکاتی برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی
سرمایه‌گذاران ایرانی، ترک، اهل خاورمیانه، چین و بسیاری از کشورهای دیگر خارج از اتحادیه اروپا در شمار فعال‌ترین متقاضیان گلدن ویزای یونان هستند. دلایل آن روشن است: نزدیکی جغرافیایی، دشواری گرفتن ویزای شنگن و دروازه‌ای به اروپا برای تحصیل فرزندان. با این حال، هنگام شروع فرآیند از خارج از یونان چند نکته عملی وجود دارد:
- انتقال وجه: بها باید از طریق کانال‌های بانکی قانونی و با منشأ مستند منتقل شود. مدارک مورد نیاز بانک خود و مقررات ارزی و محدودیت‌های بین‌المللی مربوط به کشور خود را از قبل بررسی کنید و حتماً با وکیل و بانک درباره مسیر مجاز انتقال مشورت کنید.
- مدارک: آپوستیل و ترجمه رسمی سند ازدواج، شناسنامه و گواهی عدم سوءپیشینه چند هفته به زمان‌بندی شما اضافه میکند. آنها را همزمان با انتخاب ملک آماده کنید.
- وکالت‌نامه: آپوستیل و ترجمه یونانی وکالت‌نامه‌ای که در کشور شما تنظیم شده توسط وکیل شما بررسی میشود.
- مالیات: اگر مقیم مالیاتی کشور خود هستید، نحوه اظهار درآمد اجاره یونان و ملک را در آنجا با مشاور مالیاتی روشن کنید. موافقت‌نامه اجتناب از مالیات مضاعف همه مسائل را به طور خودکار حل نمی‌کند.
- زبان: در طول فرآیند به ترجمه یونانی و انگلیسی مدارک نیاز است. ما مکاتبات و مدیریت فرآیند را به انگلیسی و ترکی انجام می‌دهیم.
وضعیت برنامه‌های کشورهای دیگر چگونه است؟
برخی برنامه‌های «اقامت از طریق ملک» که زمانی در اروپا محبوب بودند، اکنون بسته شده‌اند یا گزینه ملک را حذف کرده‌اند. برای مثال برنامه اسپانیا در 2025 پایان یافت؛ پرتغال مسیر ملک را در 2023 بست. بنابراین یونان یکی از معدود گزینه‌هایی است که هنوز اقامت اروپا را مستقیماً از طریق ملک ارائه می‌دهد. اما این مزیت به مسیر تغییر قوانین بستگی دارد؛ بنابراین پیش از تصمیم‌گیری بررسی قوانین روز ضروری است.
مشتریان Neb Collection در لحظه تحویل
همکاری با Neb Collection
ما در Neb Collection پروژه‌های آپارتمان، خانه و زمین واجد شرایط گلدن ویزا در یونان را انتخاب و معرفی می‌کنیم. نام ما بیانگر یک سبد گزیده است: هر پروژه را از نظر موقعیت، پتانسیل سرمایهگذاری، کیفیت زندگی و شرایط گلدن ویزا ارزیابی می‌کنیم و تنها آنهایی را که از این معیارها عبور کنند ارائه می‌دهیم.
- بررسی حقوقی مستقل: سند، رهن، مجوزها و سطح منطقهای پیش از خرید به صورت کتبی بررسی میشود.
- مدیریت کامل فرآیند: از کد مالیاتی تا حساب بانکی، از سند تا درخواست اقامت، همه مراحل از یک جا پیگیری میشود.
- پشتیبانی از خرید غیرحضوری: معاملات با وکالت‌نامه و بدون سفر به یونان انجام میشود.
- هزینه‌های شفاف: همه اقلام فراتر از قیمت ملک پیش از قرارداد به صورت کتبی اعلام میشود.
فهرست به‌روز سبد ما در صفحه پروژه‌های تأییدشده گلدن ویزا در دسترس است و میتوانید گزینه‌ها را در آتن، تسالونیکی و سایر مناطق فیلتر کنید.
مشاوره اولیه رایگان
بودجه و ترکیب خانواده خود را با ما در میان بگذارید تا سطح و پروژه‌های مناسب شما را با هم مشخص کنیم.
تکمیل فرمواتساپگلدن ویزای یونان: پرسش‌های متداول
حداقل سرمایهگذاری برای گلدن ویزای یونان چقدر است؟
حداقل مبلغ در ملک 250,000 یورو است؛ اما این مبلغ فقط برای تبدیل ملک تجاری به مسکونی یا مرمت بنای ثبت‌شده معتبر است. برای مسکن آماده آستانه بسته به منطقه 400,000 یا 800,000 یورو است.
آستانه 800,000 یورویی شامل کدام مناطق است؟
طبق قانون، استان آتیکا، واحد منطقهای تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزایر با بیش از 3,100 نفر جمعیت در این سطح هستند. پیش از انتخاب ملک باید سطح آن را کتباً تأیید کرد.
آیا در سطح 400,000 یورویی حداقل متراژ وجود دارد؟
بله. در هر دو سطح 400,000 و 800,000 یورویی، متراژ مفید یک ملک باید حداقل 120 مترمربع باشد. در مسیر تبدیل کاربری و مرمت 250,000 یورویی حداقلی وجود ندارد.
آیا میتوانم با خرید دو آپارتمان به آستانه برسم؟
خیر. قانون بر اساس ارزش یک ملک عمل میکند؛ مجموع چند ملک آستانه را پوشش نمیدهد.
آیا با خرید زمین میتوان گلدن ویزا گرفت؟
زمین به تنهایی کافی نیست. پروژهای با پروانه ساخت که شرط 120 مترمربع متراژ مفید را داشته باشد ممکن است واجد شرایط باشد؛ هر قطعه باید جداگانه ارزیابی شود.
کارت چند سال اعتبار دارد و چگونه تمدید میشود؟
کارت 5 سال اعتبار دارد. تا زمانی که سرمایهگذاری را حفظ کنید و سایر شرایط برقرار باشد، هر 5 سال تمدید میشود؛ سرمایهگذاری اضافی یا شرط زبان لازم نیست.
آیا باید در یونان زندگی کنم؟
خیر. شرط حداقل اقامت وجود ندارد. اما اگر هدف شما شهروندی است، شرایط اقامت واقعی جداگانه اعمال میشود.
کدام اعضای خانواده پوشش داده می‌شوند؟
همسر، فرزندان مجرد زیر 21 سال، پدر و مادر متقاضی اصلی و پدر و مادر همسر. برای هر یک کارت و هزینه جداگانه لازم است.
آیا با گلدن ویزا میتوانم در یونان کار کنم؟
کارت به طور خودکار اجازه کار به عنوان کارمند را نمیدهد. میتوانید کسبوکار خود را اداره کنید و درآمد اجاره داشته باشید.
آیا میتوانم ملک را در Airbnb اجاره دهم؟
خیر. برای خریدهای پس از 2024 پلتفرمهای اجاره کوتاهمدت ممنوع است و تخلف با لغو اقامت و جریمه همراه است. اجاره بلندمدت آزاد است.
فرآیند چقدر طول می‌کشد؟
هدف قانونی کوتاه است؛ اما در عمل برنامه‌ریزی برای شش تا نه ماه واقع‌بینانه‌تر است. فرآیند به آماده‌سازی مدارک و حجم کار ادارات بستگی دارد.
هزینه کل چقدر است؟
به قیمت ملک، مالیات، سردفتر، ثبت، وکیل، کمیسیون و هزینه‌های دولتی اضافه میشود. باید حدود 7-12 درصد هزینه اضافی پیش‌بینی کرد؛ هزینه متقاضی اصلی 2,000 یورو است.
آیا مالیات نقل و انتقال 15% خواهد شد؟
برنامه افزایش آن از 3% به 15% برای خریداران غیراروپایی اعلام شده و برای 2027 پیش‌بینی میشود. این برنامه قانون نشده و هنوز مشخص نیست دارندگان گلدن ویزا معاف خواهند بود یا نه.
آیا میتوان با وام بانکی خرید کرد؟
باید منشأ قانونی مبلغ سرمایهگذاری را مستند کنید و گزینه‌های وام برای خریداران خارجی محدود است. این موضوع را از قبل با وکیل و بانک روشن کنید.
آیا میتوان با وکالت‌نامه و بدون سفر به یونان اقدام کرد؟
خرید و درخواست به صورت غیرحضوری امکان‌پذیر است. اما برای ثبت اطلاعات بیومتریک (اثر انگشت و عکس) یک بار باید به یونان بروید.
آیا بیمه درمانی الزامی است؟
بله. برای همه متقاضیان بیمه درمانی خصوصی بدون وقفه الزامی است و معیارهای حداقل پوشش وجود دارد.
آیا با گلدن ویزا در سفر به شنگن محدودیتی وجود دارد؟
در هر 180 روز حداکثر 90 روز میتوانید در شنگن بمانید؛ کارت حق استقرار در کشور دیگری را نمیدهد.
آیا امکان گرفتن شهروندی وجود دارد؟
گلدن ویزا شهروندی نمیدهد. کسانی که شرایط هفت سال اقامت واقعی و قانونی، زبان و ادغام را داشته باشند می‌توانند درخواست شهروندی دهند؛ شرایط ممکن است با گذشت زمان تغییر کند.
با فروش ملک چه بر سر اقامت می‌آید؟
اقامت به حفظ سرمایهگذاری وابسته است. پیش از فروش یا جایگزینی با وکیل مشورت کنید؛ زمان‌بندی اشتباه می‌تواند بر اقامت شما و اعضای خانواده اثر بگذارد.
Neb Collection چه خدماتی ارائه می‌دهد؟
انتخاب املاک تأییدشده گلدن ویزا، بررسی حقوقی، کمک در دریافت کد مالیاتی و افتتاح حساب بانکی، خرید غیرحضوری و مدیریت فرآیند انتقال سند و درخواست اقامت.
تماس با ما
فرم را تکمیل کنید تا ناجی اردم برکان و تیم او با شما تماس بگیرند.
Free consultation
Get a personal Golden Visa project recommendation
Leave your details and our team will share the projects that fit your budget and goals.
- Legal pre-check included
- Options that fit your budget
- Reply within 24 hours
Thank you!We received your form and will contact you shortly.
منابع و یادداشت‌ها
این راهنما با بررسی منابع عمومی و خلاصه‌های قانونی زیر تهیه شده است. از آنجا که گاه میان منابع تفسیرهای متفاوتی وجود دارد، ارزیابی نهایی هر ملک و درخواست توسط وکیل ما و بر اساس قوانین روز انجام میشود.
- قانون مهاجرت یونان 5038/2023 و قانون اصلاحی 5100/2024 (روزنامه رسمی یونان)
- قانون 5275/2026 (مسیر استارتاپ و مقررات دوره اقامت)، به نقل از منابع
- IBA: The Greek Golden Visa after the 2024-2026 overhaul (انگلیسی)
- Global Citizen Solutions: Greece Golden Visa new rules (انگلیسی)
- Digicare: Golden Visa Greece step by step (انگلیسی)
- Para Dergi: شوک مالیاتی برای سرمایه‌گذاران گلدن ویزای یونان (برنامه مالیات نقل و انتقال، ترکی)
- MFY Legal: راهنمای حقوقی گلدن ویزای یونان (ترکی)
این صفحه مشاوره حقوقی، مالی یا سرمایهگذاری نیست. اعداد و قوانین ممکن است تغییر کنند.
