آخر تحديث: 7 أكتوبر 2026. هذا الدليل لأغراض المعلومات العامة فقط وليس استشارة قانونية أو ضريبية. ونظراً لتغيّر التشريعات اليونانية باستمرار، يعيد محامينا التحقق من الشروط السارية قبل كل صفقة.

تُعدّ التأشيرة الذهبية اليونانية من أكثر البرامج التي يختارها المستثمرون من مختلف أنحاء العالم للحصول على حق الإقامة في الاتحاد الأوروبي. والسبب بسيط: الاستثمار يذهب مباشرةً إلى العقار، وتبقى قيمة ما تستثمره ملكاً لك بسند ملكية باسمك، ولست ملزماً بالعيش في اليونان، وطلب واحد يشمل الزوج/الزوجة والأبناء ووالدي الطرفين. لكن برنامج الإقامة الذهبية في اليونان تغيّر جذرياً منذ عام 2024، فقد انتهى عصر «منزل في أي مكان مقابل 250,000 €»، وأصبح مبلغ الاستثمار مقسّماً إلى ثلاث فئات حسب المنطقة ونوع العقار.

في هذه الصفحة نشرح الإقامة في اليونان عن طريق الاستثمار ليس ككتيّب تسويقي، بل كخارطة طريق تساعدك على اتخاذ القرار: من يحق له التقديم، وكم يجب استثماره في أي منطقة، وما التكلفة الإجمالية، وكم شهراً تستغرق العملية، وكيف يعمل التجديد والجنسية، وما أكثر الأخطاء شيوعاً. وإلى جانب الأرقام، نوضّح أيّ المعلومات مصدرها التشريع الرسمي وأيّها مصدره ممارسات السوق.

ما هي التأشيرة الذهبية اليونانية؟

التأشيرة الذهبية هي الاسم الشائع لبرنامج «تصريح الإقامة للمستثمرين» في اليونان. أُطلق البرنامج عام 2013 مع خروج اليونان من أزمتها الاقتصادية بهدف جذب رؤوس الأموال الأجنبية إلى سوق العقارات. ويعمل اليوم وفق أحكام المستثمرين في قانون الهجرة (القانون 5038/2023)، وكان آخر تعديل كبير بموجب القانون 5100/2024.

الفكرة ببساطة: يقوم مواطن من دولة خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية باستثمار من أحد الأنواع المذكورة في القانون وبالمبلغ المحدد، ويحصل في المقابل على بطاقة إقامة يونانية مدتها 5 سنوات قابلة للتجديد. تمنح البطاقة حق التنقل دون تأشيرة داخل منطقة شنغن، لكنها لا تمنح حق العيش أو العمل في أي دولة شنغن تختارها. ولأن هذه النقطة كثيراً ما تُفهم خطأً، نؤكد منذ البداية: التأشيرة الذهبية برنامج إقامة، وليست برنامج جنسية.

لمن تناسب؟

• المستثمرون الذين يريدون إنشاء قاعدة ثانية وضمان لعائلاتهم في الاتحاد الأوروبي،
• العائلات التي تخطط لتعليم أبنائها في أوروبا،
• رجال الأعمال الذين لا يريدون تكرار إجراءات تأشيرة شنغن مراراً،
• من يريدون حق الإقامة مع نمو قيمة العقار والدخل الإيجاري.

لمن لا تناسب؟

• من يبحثون عن تصريح للعمل بأجر في اليونان: البطاقة لا تمنح ذلك تلقائياً،
• من يخططون لاسترداد استثمارهم عبر الإيجار قصير الأجل (على غرار Airbnb): القواعد الجديدة تمنع ذلك،
• من يفكرون في الشراء هذا العام والبيع خلال أشهر: الإقامة مرتبطة بالاحتفاظ بالاستثمار.

ما الذي تغيّر بين 2024 و2026؟

أكثر ما يخلط فيه المستثمرون على الإنترنت، بل ويفهمونه خطأً، هو أي القواعد ما زالت سارية. يلخّص الجدول التالي أهم المحطات في السنوات الأخيرة.

من يحق له التقديم على التأشيرة الذهبية اليونانية؟

الشروط العامة لمقدّم الطلب الرئيسي:

• ألّا يكون من مواطني الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية،
• أن يكون قد بلغ 18 عاماً،
• أن يكون سجلّه الجنائي نظيفاً وألّا يشكّل خطراً على الأمن العام،
• أن يمتلك تأميناً صحياً خاصاً سارياً طوال فترة الطلب،
• أن يحوّل مبلغ الاستثمار إلى اليونان بطريقة قانونية عبر تحويل مصرفي مع إثبات مصدر الأموال.

عملياً، يُعدّ الإفصاح عن مصدر الأموال عاملاً حاسماً. فتوثيق مصادر مثل الراتب أو أرباح الشركة أو بيع عقار أو الميراث مطلوب أيضاً ضمن قواعد الامتثال لدى البنوك؛ والاستعداد المسبق يجنّبك تأخير التحويل.

كيف يُضمّ أفراد العائلة؟

من أقوى مزايا التأشيرة الذهبية اتساع نطاق العائلة. فباستثمار واحد يمكن ضمّ الأقارب التالين لمقدّم الطلب الرئيسي إلى الطلب نفسه دون استثمار إضافي:

• الزوج أو الزوجة،
• الأبناء غير المتزوجين دون 21 عاماً،
• والدا مقدّم الطلب الرئيسي،
• والدا الزوج أو الزوجة.

تُصدر بطاقة إقامة منفصلة وتُدفع رسوم منفصلة لكل فرد من أفراد العائلة. وتُقدّم شهادات الزواج والميلاد مصدّقة بالأبوستيل ومترجمة ترجمة محلّفة. ولأن حدود السن وشروط الإعالة منظّمة بالتفصيل، ينبغي للعائلات التي يقترب أبناؤها من سن 21 خصوصاً أن تخطط للتقديم دون تأخير.

خيارات الاستثمار والحدود الإقليمية

للحصول على التأشيرة الذهبية عبر العقار توجد اليوم ثلاث فئات أساسية. وتحدّد الفئة ثلاثة عوامل: المنطقة التي يقع فيها العقار، وطبيعة العقار، ومساحته الرئيسية.

الحدود مذكورة وفق التشريع الساري. ولأن حدود المناطق وأعداد سكان الجزر تُحدّد وفق التعداد الرسمي، يجب تأكيد فئة العقار كتابياً قبل اختياره. بل إن المنشورات على الإنترنت تحتوي على تفسيرات مختلفة (مثلاً حول فئة الجزر الكبيرة كجزيرة كريت)؛ ولهذا نحدّد فئة كل عقار بموافقة محامينا.

فئة 800,000 €

تنطبق على المناطق ذات الطلب المرتفع. وتضم هذه المجموعة وسط أثينا وساحلها الجنوبي وثيسالونيكي والجزيرتين الشهيرتين. ويستهدف المستثمرون في هذه الفئة عادةً عقارات فاخرة مرتفعة السعر: فيلا أو شقة واسعة أو مبنى متعدد الوحدات. وبسبب قاعدة العقار الواحد لا يمكن جمع شقتين للوصول إلى 800,000 €.

فئة 400,000 €

هي نقطة الدخول الرئيسية للمستثمرين ذوي الميزانيات الأقل. إذا اشتريت عقاراً بمساحة 120 م² أو أكثر خارج أثينا وثيسالونيكي، مثلاً في هالكيديكي أو كافالا أو البيلوبونيز، يمكنك التأهل ضمن هذه الفئة. والنقطة المهمة أن الـ120 م² هي «المساحة الرئيسية»: فالمساحات الملحقة مثل المخزن وموقف السيارة لا تدخل في هذا الحساب (ويمكن احتساب قيمتها ضمن مبلغ الاستثمار إذا اشتُريت بالعقد نفسه).

250,000 €: التحويل والترميم

هذه الفئة جزء من سياسة اليونان لزيادة المخزون السكني، وتأتي بثلاثة شروط:

• التحويل: يجب أن تكون شهادة المهندس التي تثبت تحويل المبنى التجاري أو المكتبي إلى سكني جاهزة قبل التقديم. ولا يجوز استخدام الوحدة المحوّلة مقراً رئيسياً أو فرعاً لشركة.
• الترميم: يُشترى مبنى مُدرج في التراث، ويجب إتمام الترميم قبل التجديد الأول بعد 5 سنوات. ولا يجوز بيع العقار قبل اكتمال الترميم؛ وتُفرض عند المخالفة إلغاء الإقامة وغرامة إدارية مرتفعة.
• اختيار المشروع: أهم نقطة في هذه الفئة هي القدرة على إثبات أن التحويل قد اكتمل فعلاً وأن جميع التراخيص مستوفاة.

تبدو هذه الفئة جذّابة من حيث مبلغ الاستثمار، لكنها تعتمد بدرجة أكبر بكثير على جودة المشروع ووضعه القانوني. لذلك فإن الدخول في مشروع ناقص المستندات لتوفير مبلغ صغير قد يكون أغلى خطأ في العملية كلها.

مسار الشركات الناشئة بـ250,000 €

أضاف القانون 5275/2026 مساراً خارج العقار أيضاً: استثمار 250,000 € في شركة تقنية ناشئة مسجّلة في Elevate Greece. ووفق الملخصات المنشورة، تُحدّ حصة الملكية بـ33% كحدّ أقصى، ويُتوقع من الشركة خلق وظيفتين بدوام كامل على الأقل في سنواتها الأولى. وبما أن هذا المسار ليس محور هذا الدليل فلن ندخل في تفاصيله؛ ونشرح الإطار القانوني في لقاء منفصل للمستثمرين الراغبين في مزيد من المعلومات.

خيارات أخرى غير عقارية

يذكر التشريع اليوناني أيضاً خيارات مالية مثل أسهم وسندات وصناديق استثمار معيّنة وعقود إيجار المنشآت السياحية. ولكل منها شروط خاصة بالمبلغ والمدة، وهي موجّهة عادةً للمستثمرين ذوي السيولة. ولأننا نركّز محفظتنا على العقارات المعتمدة للتأشيرة الذهبية، يتناول هذا الدليل المسار العقاري بشكل أساسي.

شروط العقار: ما الذي يجب الانتباه إليه؟

اختيار المنطقة الصحيحة لا يكفي. فالعقار نفسه يجب أن يستوفي معايير محددة:

1. قاعدة العقار الواحد. يُطبّق الحدّ على قيمة شراء عقار واحد. ولا يمكن جمع شقتين للوصول إلى الحدّ. أما المخزن وموقف السيارة المشتريان بالعقد نفسه فيمكن احتسابهما ضمن قيمة الاستثمار كمساحات ملحقة.
2. الملكية الكاملة. يجب أن يتم الاستثمار بملكية كاملة باسمك أو باسم زوجك/زوجتك. وفي حالة الملكية المشتركة يجب أن تبلغ حصة كل شريك الحدّ المطلوب؛ وينبغي استشارة المحامي في ذلك قبل الشراء.
3. الوضع القانوني. يجب أن يكون سند الملكية نظيفاً خالياً من الرهن والحجز، وأن تكون تراخيص البناء وحالة الإشغال موثّقة.
4. الدفع. يجب تحويل الثمن إلى حساب البائع في بنك يوناني عبر القنوات المصرفية القانونية؛ ولا يُقبل الدفع نقداً. ويُذكر في العقد الموثّق لدى كاتب العدل الثمن وإثبات الدفع والمساحة الرئيسية بالمتر المربع.
5. التسجيل العقاري. يجب تسجيل العقار باسمك في السجل العقاري (الكاداستر)، أو توثيق تقديم طلب التسجيل.
6. العقار قيد الإنشاء. يمكن قبول العقارات قيد الإنشاء في المشاريع الحاصلة على ترخيص بناء والمستوفية لشروط معيّنة. ويؤثر موعد التسليم ونسبة المدفوع من الثمن في توقيت التقديم.

شقة أم منزل مستقل أم أرض: أيها أنسب؟

من الأسئلة التي يكرّرها المستثمرون: «هل يمكن الحصول على التأشيرة الذهبية بشراء أرض؟» الجواب المختصر: الأرض وحدها لا تكفي؛ فالتشريع يستهدف العقارات المبنية أو المشاريع الحاصلة على ترخيص بناء ويشترط مساحة رئيسية قدرها 120 م². أي أن «أرضاً تستوفي الحدّ الإقليمي ولها ترخيص بناء» قد تكون أساساً لطلب، لكن ليست كل أرض مؤهلة. كل قطعة تحتاج إلى تقييم منفصل.

قواعد الإيجار والاستخدام

يمكنك استخدام عقارك الاستثماري بنفسك أو تأجيره لفترات طويلة أو تركه فارغاً. ومعرفة ما لا يُسمح به وفق القواعد الجديدة لا تقل أهمية:

• الإيجار قصير الأجل محظور. العقار المشترى ضمن التأشيرة الذهبية بعد 2024 لا يجوز تأجيره عبر منصات الاقتصاد التشاركي مثل Airbnb أو Booking.com. وتُفرض عند المخالفة إلغاء الإقامة وغرامة إدارية (نحو 50,000 € وفق المصادر).
• الإيجار طويل الأجل مسموح. يمكن إبرام عقود إيجار مكتوبة وفق التشريع المحلي، ويُصرّح بالدخل لأغراض الضريبة.
• الإيجار من الباطن غير مسموح. لا يجوز للمستأجر تأجير العقار لطرف ثالث.
• استثناء القواعد القديمة. قد يخضع من اشتروا قبل 2024 لنظام قانوني مختلف؛ ولا تُطبّق القاعدة بأثر رجعي.
• في مشاريع 250,000 € تختلف مرونة الإيجار من مشروع لآخر؛ ويجب قراءة الشروط القانونية لكل مشروع على حدة.

الخلاصة العملية: احسب العائد على أساس الإيجار طويل الأجل لا اليومي. في أثينا وثيسالونيكي يمكن أن يوفّر طلب الطلاب وموظفي الشركات والخبراء الأجانب عائداً معقولاً من الإيجار طويل الأجل؛ لكن هذا العائد ليس «مضموناً».

التكلفة الإجمالية: ما الذي يُضاف إلى مبلغ الاستثمار؟

أكثر الأخطاء شيوعاً عند تخطيط ميزانية التأشيرة الذهبية هو النظر إلى سعر العقار فقط. فإلى جانب السعر توجد رسوم حكومية وضرائب وتكاليف كاتب العدل والتسجيل والخدمات القانونية والتأمين الصحي. يعرض الجدول التالي الرسوم الرسمية كما أُعلنت والنطاقات التقديرية الملاحَظة في السوق. الأرقام تقريبية وقد تتغيّر.

كقاعدة عملية، من المنطقي إضافة نحو 7 إلى 12 بالمئة من تكاليف الشراء إلى سعر العقار. هذا تقدير؛ ويتوقف المبلغ الفعلي على نوع العقار وهيكل العمولات ووضعك الضريبي. وقبل أن تقرّر الشراء يمكنك أن تطلب منا ملخصاً مكتوباً للتكاليف يشمل كل بند.

خطوات الحصول على التأشيرة الذهبية اليونانية خطوة بخطوة

نظرياً تتكوّن العملية من ثلاثة أجزاء رئيسية: شراء العقار، وتقديم طلب الإقامة، واستلام البطاقة. وعملياً لكل جزء نقاطه الحرجة.

كم تستغرق العملية؟

يحدّد القانون مدة قصيرة للبتّ في الملف المكتمل (نحو شهرين)، لكن المدة الفعلية قد تطول حسب ضغط العمل في مكاتب الهجرة. وفي مطلع 2026 أُفيد بأن جزءاً فقط من الطلبات يُبتّ فيه خلال ستة أشهر؛ ويهدف القانون 5275/2026 إلى خفض المدة إلى 4-6 أشهر. لذا حتى لو «سار كل شيء بسلاسة»، من الحكمة التخطيط لفترة تتراوح بين ستة وتسعة أشهر.

ما هي «الوثيقة الزرقاء»؟

تُعرف الوثيقة المؤقتة التي تُصدر بعد التقديم (إيصال تقديم الطلب) باسم «الوثيقة الزرقاء». وهي تثبت قبول طلبك وتساعدك على الدخول إلى اليونان والخروج منها أثناء سير الإجراءات؛ وينبغي التحقق من الممارسة الحالية للسلطات بشأن التنقل داخل شنغن.

المستندات المطلوبة

قد يختلف كل ملف من شخص لآخر؛ وتلخّص القائمة التالية أكثر المستندات طلباً:

• نسخة من جواز سفر ساري وصور بيومترية،
• عقد بيع موثّق لدى كاتب العدل: الثمن وإثبات الدفع والمساحة الرئيسية بالمتر المربع،
• شهادة التسجيل العقاري أو طلب التسجيل،
• الرقم الضريبي اليوناني وإقرار E9،
• عقد التأمين الصحي الخاص،
• إيصال الدفع الإلكتروني للرسوم الحكومية،
• شهادة حسن سيرة وسلوك (مصدّقة بالأبوستيل ومترجمة ترجمة محلّفة عند الحاجة)،
• لأفراد العائلة: عقد الزواج وشهادات الميلاد والترجمات المتعلقة بها.

تفصيل مهم: مستندات الأبناء والأزواج من دول خارج الاتحاد الأوروبي تحتاج عادةً إلى أبوستيل وترجمة محلّفة؛ وقد تضيف مدد الترجمة والتصديق أسابيع إلى العملية. كما أن صلاحية المستندات محدودة بمدة.

التأمين الصحي

يُشترط لكل متقدّم تأمين صحي خاص متواصل. والحدّ الأدنى المذكور للتغطية هو 10,000 € سنوياً للعلاج داخل المستشفى، و1,500 € للعلاج الخارجي، و15,000 € للعجز الناتج عن حادث؛ ولا تتجاوز نسبة المشاركة في الدفع 20%. وتُصدر البوليصة عبر شركات تأمين أو جهات معتمدة سارية في اليونان. وتُطلب التغطية المتواصلة مجدداً عند كل تجديد.

الشراء عن بُعد والتوكيل

يمكن الشراء والتقديم دون السفر إلى اليونان إطلاقاً. والفكرة هي: بوكالة موثّقة تمنح محاميك صلاحية استخراج الرقم الضريبي وفتح الحساب المصرفي وإتمام نقل الملكية وتقديم الطلب. ويتم إعداد الوكالة في بلدك وخطوات التصديق مثل الأبوستيل تحت إشراف المحامي. أما موعد البصمات فيتطلب أن يسافر المتقدّمون عن بُعد إلى اليونان خلال مدة محددة (12 شهراً وفق المصادر) لإعطاء البصمات والصورة. أي أن كل شيء آخر يمكن إنجازه عن بُعد، لكن عليك السفر مرة واحدة على الأقل.

شنغن والسفر

بمجرد حصولك على بطاقة الإقامة يمكنك البقاء في دول شنغن دون تأشيرة حتى 90 يوماً خلال أي فترة 180 يوماً. ومن أكثر مزايا البطاقة راحةً أنك غير ملزم بالعيش في اليونان أو بجعلها «قاعدتك الرئيسية». وإلى جانب ذلك:

• لا تمنح البطاقة حق الاستقرار أو العمل في دول شنغن الأخرى،
• تبقى شروط التأشيرة المنفصلة لدخول بعض الدول (مثل الولايات المتحدة أو المملكة المتحدة) سارية،
• ينبغي متابعة تواريخ انتهاء جواز السفر والبطاقة معاً.

العمل والدخل

لا تسمح التأشيرة الذهبية تلقائياً بالعمل بأجر في اليونان. لكن يمكنك إدارة عملك أو شركتك الخاصة، وتحقيق دخل إيجاري، وإدارة شركتك في الخارج. وللعمل بأجر يلزم تصريح عمل منفصل.

تجديد بطاقة الإقامة

تُصدر البطاقة لمدة 5 سنوات وتُجدّد كل 5 سنوات ما دمت تحتفظ بالاستثمار. ولا يتطلب التجديد استثماراً جديداً أو شروطاً إضافية، لكن عليك إثبات استمرار استيفاء النقاط التالية:

• بقاء الملكية الكاملة للعقار باسمك أو باسم زوجك/زوجتك،
• استمرار التأمين الصحي الساري،
• عدم وجود مانع يتعلق بالسجل الجنائي أو النظام العام،
• دفع رسوم التجديد وتحديث المستندات،
• في مشاريع الترميم بـ250,000 € يجب إتمام الترميم قبل التجديد الأول.

يُذكر أن القانون 5275/2026 جعل مدة الإقامة تبدأ من تاريخ إصدار البطاقة بدلاً من تاريخ التقديم، بهدف حماية الصلاحية الفعلية للبطاقة عند طول مدة الإجراءات. تابع دائماً موعد التجديد وفق تاريخ الانتهاء المطبوع على بطاقتك، وابدأ التجديد قبل انتهائه بعدة أشهر.

ماذا يحدث إذا بعت العقار؟

الإقامة مرتبطة بالاحتفاظ بالاستثمار. وقد يكون ممكناً في بعض الحالات بيع العقار واستبداله باستثمار آخر مؤهل (من الفئة نفسها أو أعلى)؛ لكن يجب إبلاغ السلطات بالانتقال وإتمامه بشكل صحيح قانونياً. استشر محامياً دائماً قبل قرار البيع؛ فالتوقيت الخاطئ قد يؤثر في إقامتك وحقوق أفراد عائلتك.

الضرائب: ماذا تدفع في اليونان؟

لا تجعلك التأشيرة الذهبية تلقائياً مقيماً ضريبياً في اليونان. فوضعك الضريبي يحدّده عدد الأيام التي تقضيها فعلياً في اليونان سنوياً ومكان مركز حياتك. العناوين التالية إطار عام، وللحساب الشخصي ينبغي استشارة مستشار ضريبي.

1) عند شراء العقار

توجد ضريبة نقل الملكية (نحو 3%) وضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة. وقد أُعلنت خطة لرفع ضريبة النقل إلى 15% للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي؛ لكن لا ينبغي اعتبارها نهائية قبل أن تصبح قانوناً.

2) بعد التملّك

تُدفع ضريبة عقارية سنوية (ENFIA). ويتوقف المبلغ على موقع العقار ومساحته وقيمته. وتُحتسب تكاليف التشغيل والصيانة بشكل منفصل.

3) الدخل الإيجاري

يخضع الدخل الإيجاري من عقار في اليونان للضريبة في اليونان. ويُطبّق جدول تصاعدي؛ إذ تبدأ النسبة من 15% في الشرائح الدنيا وترتفع مع زيادة الدخل. والإقرار السنوي إلزامي. وإذا كنت مقيماً ضريبياً في بلد آخر فقد يلزمك التصريح بالدخل الإيجاري هناك أيضاً؛ وتخفّف اتفاقيات تجنّب الازدواج الضريبي بين اليونان وكثير من الدول من هذا الأثر.

4) إذا أصبحت مقيماً ضريبياً في اليونان

إذا أقمت في اليونان أكثر من 183 يوماً في السنة أو نقلت مركز حياتك إليها، فقد تُطرح مسألة الضريبة على دخلك العالمي. وهنا قد تنطبق الأنظمة الضريبية الخاصة في اليونان:

• نظام غير المقيمين (Non-dom): نظام يُذكر أنه يفرض ضريبة ثابتة قدرها 100,000 € سنوياً على الدخل المتحقق خارج اليونان (مع مبلغ إضافي لكل فرد من العائلة). وهو موجّه لمن لم يكونوا مقيمين ضريبيين في اليونان في معظم السنوات السابقة ويستثمرون فيها فوق مبلغ معيّن. النظام محدود المدة والشروط ويتطلب طلباً منفصلاً عن التأشيرة الذهبية.
• نظام المتقاعدين: يوجد خيار، وفق شروط معيّنة، يطبّق نسبة ضريبية ثابتة قدرها 7% على المعاشات الأجنبية.

هل توجد طريق إلى الجنسية اليونانية؟

الجواب المختصر: التأشيرة الذهبية لا تمنحك الجنسية. لكن إذا استوفيت الشروط القانونية يمكنك السعي للجنسية عبر طلب منفصل. ويمكن تلخيص الإطار العام لتشريع الجنسية اليونانية كما يلي:

• سبع سنوات من الإقامة المتواصلة والقانونية والفعلية قبل تاريخ التقديم،
• التواجد الفعلي في اليونان للحدّ الأدنى المحدد من الأيام سنوياً (مجرد حيازة البطاقة لا يكفي)،
• مستوى معيّن من إتقان اللغة اليونانية (يُذكر أنه B1) واختبار في المجتمع والثقافة،
• الوفاء بالالتزامات الضريبية وغيرها،
• سجل نظيف واستيفاء شروط الاندماج.

لذا ينبغي النظر إلى التأشيرة الذهبية لا ك«طريق مختصر» بل كالخطوة الأولى في خطة طويلة الأمد. إذا كانت الجنسية هدفك، فعليك أن تكون مستعداً فعلاً للعيش في اليونان وتوثيق أيام إقامتك طوال هذه الفترة. وقد تتغيّر هذه الشروط مع الوقت.

أكثر 10 أخطاء شيوعاً

1. اختيار عقار دون تأكيد الفئة. إذا تبيّن أن عقاراً اشتُري على افتراض أن «الفئة هي نفسها» أقل من الحدّ، فقد يُرفض طلب الإقامة.
2. الخلط بين قاعدة 120 م² والمساحة الإجمالية. المطلوب هو المساحة الرئيسية الصافية؛ وتُحتسب الشرفات والمخازن بطريقة مختلفة.
3. جمع شقتين. هناك قاعدة العقار الواحد.
4. إدراج الإيجار قصير الأجل في خطة العائد. إنه محظور وعقوبته مرتفعة.
5. تأخير تجهيز مستندات مصدر الأموال. يطلب البنك والسلطات مستندات؛ ومستند يُبحث عنه في اللحظة الأخيرة قد يؤخّر العملية أشهراً.
6. ترك التأمين للحظة الأخيرة. البوليصة جزء من ملف الطلب ولها معايير تغطية.
7. المضي دون محامٍ أو مع محامي البائع فقط. يجب أن يكون للمشتري محامٍ مستقل خاص به.
8. عدم حساب التكلفة الإجمالية. قد تزيد الضرائب والرسوم والعمولات الميزانية بنسبة 7-12 بالمئة.
9. فوات موعد التجديد. أضف تاريخ الانتهاء الظاهر على البطاقة إلى تقويم استثمارك.
10. توقّع جدول زمني غير واقعي. وعود «البطاقة خلال شهرين» مضلّلة؛ خطّط لستة إلى تسعة أشهر.

أمثلة على التكاليف

لتوضيح الأرقام، حسبنا مثالاً لكل فئة من الفئات الثلاث. الافتراضات: مقدّم الطلب الرئيسي والزوج/الزوجة وطفلان دون 18 عاماً (أربعة أشخاص)؛ ضريبة النقل 3%؛ كاتب العدل 1%؛ تكاليف تقديرية حالية للسجل العقاري/الكاداستر؛ متوسط أتعاب المحامي للصفقات الصغيرة والمتوسطة والكبيرة؛ العمولة 2% + 24% ضريبة قيمة مضافة. لا تشمل الأرقام التأمين الصحي وضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة وENFIA والأثاث.

كما ترى، ترفع البنود الثابتة (الرسوم، المحامي) النسبة الإجمالية في الاستثمار الأصغر، بينما ترفع البنود النسبية (الضريبة، كاتب العدل، العمولة) المبلغ في الاستثمار الأكبر. وفي الحالات الثلاث تبقى التكلفة الإضافية بين 7 و9 بالمئة تقريباً؛ ومع إضافة ضريبة القيمة المضافة والبنود الأخرى قد تصل إلى 12 بالمئة.

ماذا لو أصبحت ضريبة النقل 15%؟

إذا أصبحت الخطة الخاصة بالمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي قانوناً، فسيتغيّر بند الضريبة فقط على النحو التالي:

هذا الفرق هو أكثر العوامل ملموسيةً في تحديد توقيت الشراء؛ لكن إلى أن يتضح نطاق الخطة وما إذا كان حاملو التأشيرة الذهبية سيُستثنون، ننصح بعدم التسرّع في القرار، مع إدارة جدولك الزمني بوعي.

ملاحظات عن المناطق في محفظتنا

جُمعت المعلومات التالية من المشاريع المعتمدة للتأشيرة الذهبية المنشورة على موقعنا حتى أكتوبر 2026. وهي ليست مؤشراً للسوق بل ملخص لمحفظتنا الخاصة، وتُحدّث مع تغيّر العروض.

ليس من قبيل المصادفة غلبة مشاريع 250,000 € على محفظتنا: فهي الفئة الأكثر طلباً لأنها الأقل من حيث الميزانية الابتدائية. لكنها أيضاً الفئة الأكثر اعتماداً على جودة المشروع واكتمال المستندات؛ ولهذا نفحص مستندات التحويل والتراخيص لكل مشروع قبل البيع.

قائمة تحقق من 12 سؤالاً قبل الشراء

1. في أي فئة يقع العقار، ومن أكّد ذلك كتابياً؟
2. كم متراً مربعاً من المساحة الرئيسية مذكور في سند الملكية والعقد الموثّق؟
3. هل يوجد رهن أو حجز أو حق لطرف ثالث على العقار؟
4. هل ترخيص البناء و(إن وُجدت) مستندات التحويل مكتملة؟
5. إذا كان مشروعاً بـ250,000 €، هل شهادة المهندس بالتحويل جاهزة قبل التقديم؟
6. متى موعد التسليم، وماذا يحدث في حال التأخير؟
7. هل ضريبة القيمة المضافة وضريبة النقل والضرائب الأخرى مشمولة في السعر؟
8. هل الوعود مثل ضمان الإيجار مكتوبة في العقد أم فقط في الإعلان؟
9. هل شُرح أثر حظر الإيجار قصير الأجل على المالك؟
10. هل يعمل المحامي لصالحي أم لصالح البائع؟
11. هل مستندات مصدر أموالي بالصيغة التي يطلبها البنك؟
12. هل أعمار الأبناء ومستندات العائلة متوافقة مع توقيت التقديم؟

ملاحظات للمستثمرين الدوليين

يُعدّ المستثمرون من الشرق الأوسط ودول الخليج وتركيا والصين وكثير من الدول الأخرى خارج الاتحاد الأوروبي من أكثر المتقدّمين نشاطاً للتأشيرة الذهبية اليونانية. والأسباب واضحة: القرب الجغرافي، والرحلات القصيرة إلى أثينا وثيسالونيكي، وصعوبة الحصول على تأشيرات شنغن، وبوابة إلى أوروبا لتعليم الأبناء. ومع ذلك ثمة نقاط عملية عند بدء العملية من الخارج:

• تحويل الأموال: يجب تحويل الثمن عبر القنوات المصرفية القانونية مع إثبات المصدر. تحقّق مسبقاً من المستندات التي يطلبها بنكك ومن قواعد الصرف الأجنبي السارية في بلدك للتحويلات إلى الخارج.
• المستندات: تضيف الأبوستيل والترجمة المحلّفة لشهادات الزواج والميلاد وحسن السيرة أسابيع إلى جدولك الزمني. جهّزها بالتوازي مع اختيار العقار.
• التوكيل: يتحقق محاميك من الأبوستيل والترجمة اليونانية للوكالة الصادرة عن كاتب العدل في بلدك.
• الضرائب: إذا كنت مقيماً ضريبياً في بلدك، فاتفق مع مستشارك الضريبي على كيفية التصريح هناك بالدخل الإيجاري اليوناني وبالعقار. فاتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي لا تحلّ كل المسائل تلقائياً.
• اللغة: تُطلب ترجمات يونانية وإنجليزية للمستندات طوال العملية. نقدّم المراسلات وإدارة العملية باللغتين الإنجليزية والتركية.

ما وضع برامج الدول الأخرى؟

بعض برامج «الإقامة عبر العقار» التي كانت شائعة في أوروبا أُغلقت أو ألغت خيار العقار. فعلى سبيل المثال انتهى برنامج إسبانيا عام 2025؛ وأغلقت البرتغال المسار العقاري عام 2023. ولهذا تبقى اليونان من الخيارات القليلة التي ما زالت تمنح إقامة أوروبية مباشرة عبر العقار. لكن هذه الميزة مرهونة باتجاه تطوّر القواعد، لذا من المهم التحقق من التشريع الساري قبل اتخاذ القرار.

عملاء Neb Collection لحظة التسليم

العمل مع Neb Collection

نختار في Neb Collection مشاريع الشقق والمنازل والأراضي المؤهلة للتأشيرة الذهبية في اليونان ونقدّمها. واسمنا يعبّر عن محفظة منتقاة: نقيّم كل مشروع من حيث الموقع وإمكانات الاستثمار وجودة الحياة والأهلية للتأشيرة الذهبية، ولا نقدّم إلا ما يجتاز هذه المعايير.

• فحص قانوني مستقل: تُفحص الملكية والرهون والتراخيص والفئة الإقليمية كتابياً قبل الشراء.
• إدارة شاملة للعملية: من الرقم الضريبي إلى الحساب المصرفي، ومن سند الملكية إلى طلب الإقامة، تُتابَع كل الخطوات من مكان واحد.
• دعم الشراء عن بُعد: يمكن إتمام المعاملات بالتوكيل دون القدوم إلى اليونان.
• تكاليف شفافة: تُشارَك كل البنود الإضافية إلى سعر العقار كتابياً قبل توقيع العقد.

يمكنك الاطلاع على القائمة المحدّثة لمحفظتنا في صفحة المشاريع المعتمدة للتأشيرة الذهبية وتصفية الخيارات في أثينا وثيسالونيكي والمناطق الأخرى.

التأشيرة الذهبية اليونانية: الأسئلة الشائعة

المصادر والملاحظات

أُعدّ هذا الدليل بمراجعة المصادر العامة وملخصات التشريعات الواردة أدناه. ونظراً لوجود تفسيرات مختلفة أحياناً بين المصادر، يُجري محامينا التقييم النهائي لكل عقار وطلب وفق التشريع الساري.

• قانون الهجرة اليوناني 5038/2023 والقانون المعدّل 5100/2024 (الجريدة الرسمية اليونانية)
• القانون 5275/2026 (مسار الشركات الناشئة وأحكام مدة الإقامة)، كما ورد في المصادر
• IBA: The Greek Golden Visa after the 2024-2026 overhaul (بالإنجليزية)
• Global Citizen Solutions: Greece Golden Visa new rules (بالإنجليزية)
• Digicare: Golden Visa Greece step by step (بالإنجليزية)
• Para Dergi: صدمة ضريبية لمستثمري التأشيرة الذهبية اليونانية (خطة ضريبة النقل، بالتركية)
• MFY Legal: دليل قانوني للتأشيرة الذهبية اليونانية (بالتركية)

هذه الصفحة ليست استشارة قانونية أو مالية أو استثمارية. الأرقام والقواعد قابلة للتغيير.