Son güncelleme: 7 Ekim 2026. Bu rehber genel bilgi amaçlıdır; hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. Yunanistan mevzuatı sık değiştiği için her işlemden önce güncel şartlar avukatımız tarafından yeniden doğrulanır.

Yunanistan Golden Visa, Türkiye ve dünyanın dört bir yanındaki yatırımcıların Avrupa Birliği'nde oturum hakkı elde etmek için en sık tercih ettiği programlardan biri. Nedeni basit: yatırım doğrudan gayrimenkule yapılıyor, yatırdığınız değer size ait bir tapu olarak kalıyor, Yunanistan'da yaşamak zorunda değilsiniz ve tek başvuruyla eşiniz, çocuklarınız ve her iki tarafın anne babası da kapsama giriyor. Ancak program 2024'ten bu yana köklü biçimde değişti. Bugün “250.000 €'ya her yerden ev” dönemi bitti; yatırım tutarı bölgeye ve mülk türüne göre üç kademeye ayrılıyor.

Bu sayfada programı bir satış broşürü gibi değil, karar vermenize yarayacak bir yol haritası gibi anlattık: kimler başvurabilir, hangi bölgede ne kadar yatırım gerekir, toplam maliyet ne olur, süreç kaç ayda biter, yenileme ve vatandaşlık nasıl işler, en sık yapılan hatalar neler. Rakamların yanında hangi bilginin resmi mevzuattan, hangisinin piyasa uygulamasından geldiğini de belirttik.

Yunanistan Golden Visa nedir?

Golden Visa, resmi adıyla Yunanistan'ın “yatırımcılar için oturum izni” programıdır. Program 2013'te, Yunanistan'ın ekonomik krizden çıkışında gayrimenkul piyasasına dış sermaye çekmek amacıyla başlatıldı. Bugün göç mevzuatının (5038/2023 sayılı Göç Kanunu) yatırımcılara ayrılan hükümleri üzerinden yürür; son büyük değişiklik 5100/2024 sayılı kanunla yapıldı.

Mantık şu: Avrupa Birliği ve Avrupa Ekonomik Alanı dışındaki bir vatandaş, kanunda sayılan türlerden birinde ve belirlenen tutarda yatırım yapar; karşılığında Yunanistan'dan 5 yıllık, yenilenebilir bir oturum kartı alır. Bu kart Schengen bölgesinde vizesiz dolaşım hakkı verir, ancak Schengen içinde istediğiniz ülkede yaşama veya çalışma hakkı vermez. Bunu sık sık karıştırılan bir noktası olduğu için baştan belirtmekte fayda var: Golden Visa bir oturum programıdır, vatandaşlık programı değildir.

Kime uygun?

• Ailesine AB'de ikinci bir üs ve güvence oluşturmak isteyen yatırımcılar,
• Çocuklarının Avrupa'da eğitim görmesini düşünen aileler,
• Schengen vizesi sürecinden sürekli geçmek istemeyen iş insanları,
• Gayrimenkul değer artışı ve kira getirisiyle birlikte oturum hakkı isteyenler.

Kime uygun değil?

• Yunanistan'da ücretli çalışma izni arayanlar: kart bunu kendiliğinden vermez,
• Kısa süreli kiralama (Airbnb tipi) geliriyle yatırımını geri kazanmayı planlayanlar: yeni kurallar bunu yasaklar,
• Bu yıl satın alıp birkaç ay içinde satmayı düşünenler: oturum yatırımın korunmasına bağlıdır.

2024-2026 arasında neler değişti?

Bir yatırımcının internette en sık karıştırılan, hatta yanlış anladığı konu, hangi kuralların hâlâ geçerli olduğudur. Aşağıdaki tablo son dönemin önemli adımlarını özetliyor.

Kimler başvurabilir?

Ana başvuranın genel şartları şunlardır:

• AB/AEA vatandaşı olmamak (Türk vatandaşları bu kapsamdadır),
• 18 yaşını doldurmuş olmak,
• Temiz adli sicile sahip olmak ve kamu güvenliği açısından sakınca oluşturmamak,
• Başvuru süresince geçerli özel sağlık sigortasına sahip olmak,
• Yatırım tutarını yasal yoldan, banka transferiyle ve kaynağı belgelenebilir biçimde Yunanistan'a taşımak.

Başvuruda fon kaynağının açıklanması uygulamada belirleyicidir. Maaş, şirket temettüsü, gayrimenkul satışı, miras gibi kaynakların belgelenmesi bankaların kendi uyum kuralları için de gereklidir; bu konuda hazırlıklı olmak transferin gecikmesini önler.

Aile üyeleri nasıl dahil edilir?

Golden Visa'nın en güçlü yanlarından biri, aile kapsamının geniş olmasıdır. Tek bir yatırımla ana başvuranın aşağıdaki yakınları ek yatırım yapmadan aynı başvurunun içinde yer alabilir:

• Eş,
• 21 yaşını doldurmamış, evlenmemiş çocuklar,
• Ana başvuranın anne ve babası,
• Eşin anne ve babası.

Her aile üyesi için ayrı bir oturum kartı düzenlenir ve ayrı harç ödenir. Evlilik ve doğum belgeleri apostil ve yeminli tercüme ile sunulur. Yaş sınırları ve bağımlılık şartları mevzuatta ayrıntılı düzenlendiği için, özellikle 21 yaşına yaklaşan çocukları olan aileler başvuruyu geciktirmeden planlamalıdır.

Yatırım seçenekleri ve bölgesel eşikler

Gayrimenkul yoluyla Golden Visa için bugün üç temel kademe vardır. Hangi kademeye girdiğinizi belirleyen üç şey: mülkün bulunduğu bölge, mülkün niteliği ve ana alanının büyüklüğü.

Sınır bilgileri yürürlükteki mevzuata göre verilmiştir. Bölgelerin sınırları ve adaların nüfus verisi resmi sayıma göre belirlendiği için, bir mülkü seçmeden önce hangi kademede kaldığını yazılı olarak doğrulatmak gerekir. Nitekim internetteki yayınlarda bile (örneğin büyük adaların (örneğin Girit'in) kademesi konusunda) farklı yorumlar bulunuyor; biz bu yüzden her ilan için kademeyi avukat onayıyla netleştiriyoruz.

800.000 € kademesi

Yüksek talep gören bölgelerde geçerlidir. Atina'nın merkezi ve güney kıyı şeridi, Selanik ve iki ünlü ada bu gruba girer. Bu kademede yatırım yapan kişi genellikle pahalı, premium bir portföyü hedefler: villa, geniş daire veya çok daireli bir bina. Tek mülk kuralı nedeniyle iki daireyi toplayıp 800.000 €'ya tamamlamak mümkün değildir.

400.000 € kademesi

Daha düşük bütçeli yatırımcılar için asıl bağlantı noktasıdır. Atina ve Selanik dışında, örneğin Halkidiki'de, Kavala'da veya Pelopones'te 120 m² ve üzeri bir mülk alırsanız bu kademeye girebilirsiniz. Burada dikkat edilecek nokta, 120 m²'nin “ana alan” olduğudur: depo, otopark gibi yardımcı alanlar bu hesaba girmez (değerleri aynı senette alındıklarında yatırım tutarına sayılabilir).

250.000 €: dönüşüm ve restorasyon

Bu kademe, Yunanistan'ın konut stokunu artırma politikasının bir parçasıdır ve üç şartla birlikte gelir:

• Dönüşüm: Ticari veya ofis amaçlı bir yapının konuta dönüştürüldüğünü gösteren mühendis belgesi başvurudan önce hazır olmalıdır. Dönüştürülen birim bir şirketin merkezi veya şubesi olarak kullanılamaz.
• Restorasyon: Tescilli bir yapı alınır ve restorasyonun ilk 5 yıllık yenilemeden önce tamamlanması gerekir. Restorasyon bitene kadar mülk satılamaz; ihlalde oturum iptali ve yüksek idari para cezası söz konusudur.
• Proje seçimi: Bu kademede mülkün gerçekten dönüşümü tamamlanmış ve ruhsatlarının tam olduğunu belgeleyebilmek en kritik nokta.

Bu kademe yatırım tutarı açısından cazip görünür, ancak proje kalitesine ve yasal durumuna çok daha bağlıdır. Bu yüzden küçük bir tasarruf için belgesi eksik bir projeye girmek, tek sürecin en pahalı hatası olabilir.

250.000 € girişim (startup) yolu

5275/2026 sayılı kanunla, gayrimenkul dışında bir yol da ekledi: Elevate Greece kaydı bulunan bir teknoloji girişimine 250.000 € yatırım. Yayınlanan özetlere göre ortaklık payı en fazla %33 ile sınırlıdır ve girişimin ilk yıllarda en az iki tam zamanlı istihdam yaratması beklenir. Bu yol bu rehberin odak noktası olmadığı için ayrıntıya girmiyoruz; fikir sahibi olmak isteyen yatırımcılara ayrı bir görüşmede yasal çerçeveyi anlatıyoruz.

Gayrimenkul dışı diğer seçenekler

Yunanistan mevzuatı ayrıca belirli hisse senedi, tahvil, yatırım fonu ve turizm konaklama kirası gibi finansal seçenekler de sayar. Her birinin tutar ve süre şartları ayrıdır ve bu seçenekler genellikle likit sermaye ile çalışan yatırımcılara yöneliktir. Biz portföyümüzı Golden Visa onaylı gayrimenkule odaklı tuttuğumuz için bu rehberde gayrimenkul yoluna yoğunlaşıyoruz.

Mülk şartları: neye dikkat edilmeli?

Doğru bölgeyi seçmek yeterli değildir. Mülkün kendisi de belirli kriterleri karşılamalıdır:

1. Tek mülk kuralı. Eşik, tek bir mülkün alım değeri üzerinden aranır. İki daireyi toplayıp eşiği tamamlayamazsınız. Aynı senette alınan depo ve otopark ise yardımcı alan olarak yatırım değerine dahil edilebilir.
2. Tam mülkiyet. Yatırım, size veya eşinize ait tam mülkiyet üzerinden yapılmalıdır. Hisseli veya paylı mal durumunda ortak paylı mülkün her biri eşiğe ulaşmalıdır; bu konuyu satın alma öncesinde avukata sormak gerekir.
3. Yasal durum. Tapu kaydı temiz olmalı, ipotek ve haciz bulunmamalı, yapı ruhsatları ve iskan durumu belgelenmeli.
4. Ödeme. Bedel, satıcının Yunanistan'daki banka hesabına yasal bankacılık kanalıyla aktarılmalıdır; nakit ödeme kabul görmez. Noter belgesinde fiyat, ödeme kanıtı ve ana alan metrekaresi yazılı olur.
5. Tapu tescili. Mülkün tapu sicilinde (arazi kaydı) adınıza tescili ya da tescil talebinin belgelenmesi gerekir.
6. İnşaat halindeki mülk. Yapım aşamasındaki mülkler, ruhsatı verilmiş ve belirli koşulları sağlayan projelerde kabul edilebilir. Teslim tarihi ve bedelin ne ölçüde ödendiği başvuru zamanlamasını etkiler.

Daire, müstakil ev ve arsa: hangisi mantıklı?

Yatırımcıların sık sordukları soru “Arsa alarak Golden Visa alınabilir mi?”. Kısa cevap: sadece arsa tek başına yeterli değildir; mevzuat inşa edilmiş mülkü veya yapı ruhsatı verilmiş projeyi hedefler ve 120 m² ana alan kriterini arar. Yani “bölgesel eşiği karşılayan, yapı ruhsatı mevcut olan arsa” bir başvuru konusu olabilir, ancak her arsa uygun değildir. Her arsa için ayrı değerlendirme gerekir.

Kira ve kullanım kuralları

Yatırım mülkünüzü kendiniz kullanabilir, uzun süreli kiraya verebilir ya da boş tutabilirsiniz. Yeni kurallara göre neleri yapamayacağınızı bilmek de aynı derecede önemlidir:

• Kısa süreli kiralama yasaktır. 2024 sonrasında Golden Visa kapsamında alınan mülk Airbnb, Booking.com gibi paylaşım ekonomisi platformlarında kiralanamaz. İhlalde oturum iptali ve idari para cezası (kaynaklara göre 50.000 € civarı) öngörülmüştür.
• Uzun süreli kira serbesttir. Yerel mevzuata uygun, yazılı sözleşmeli kiralar yapılabilir ve gelir vergisi beyan edilir.
• Alt kiralama yapılamaz. Mülkü kiralayan kişi üçüncü bir kişiye alt kiralama yapamaz.
• Eski kurallar için istisna. 2024 öncesi alım yapanların yasa kapsamı farklı olabilir; bu durum retroaktif uygulanmaz.
• 250.000 € projelerinde kira esnekliği projeye göre değişir; her projenin yasal şartları ayrı okunmalıdır.

Pratik sonuç: Getiri hesabınızı günlük kiraya göre değil, uzun dönemli kiraya göre yapın. Atina ve Selanik'te öğrenci, kurumsal çalışan ve yabancı uzman kira talebi, uzun süreli kirada makul bir getiri sağlayabilir; ancak bu getiri “garanti” değildir.

Toplam maliyet: yatırım tutarının üzerine ne eklenir?

Golden Visa bütçesini planlarken en sık yapılan hata, sadece mülk bedeline bakmaktır. Gayrimenkul bedelinin yanında devlet harçları, vergi, noter ve tapu giderleri, hukuki hizmet ve sağlık sigortası gibi kalemler vardır. Aşağıdaki tablo, açıklandığı şekliyle resmi harçları ve piyasada karşılaşılan tahmini aralıkları gösterir. Rakamlar yaklaşıktır ve değişebilir.

Pratik bir ölçü olarak, mülk bedelinin üzerine tahmini olarak yaklaşık yüzde 7 ila 12 oranında alım masrafı eklemek mantıklıdır. Bu bir tahmindir; gerçek tutar mülk türüne, komisyon yapısına ve vergi durumuna göre değişir. Satın alma kararınızdan önce bizden her kalemi içeren yazılı bir maliyet özeti isteyebilirsiniz.

Başvuru süreci adım adım

Teorik olarak süreç üç ana kısımdan oluşur: mülkü satın almak, oturum başvurusunu yapmak ve kartı teslim almak. Uygulamada her kısmın kendi kritik noktaları vardır.

Ne kadar sürer?

Kanun, eksiksiz dosya için kısa bir karar süresi öngörür (yaklaşık iki ay), ancak gerçek süre göç idarelerinin yüküne göre uzayabiliyor. 2026 başında başvuruların yalnızca bir kısmının altı ay içinde sonuçlandığı aktarılıyor; 5275/2026 sayılı düzenlemenin hedefi süreyi 4 ila 6 aya indirmek. Bu yüzden “her şey normal ilerlerse” bile planlamayı altı ila dokuz ay aralığına göre yapmak mantıklıdır.

Mavi Belge nedir?

Başvuru sonrası verilen geçici belge (başvuru onay belgesi) “Mavi Belge” olarak anılır. Bu belge başvurunuzun kabul edildiğini gösterir ve süreç devam ederken Yunanistan'a giriş-çıkış yapmanıza yardımcı olur; Schengen içinde dolaşım hakkı konusunda yetkililerin güncel uygulamasını teyit etmek gerekir.

Gerekli belgeler

Her başvuru dosyası kişiye göre değişebilir; aşağıdaki liste en sık istenen belgeleri özetler:

• Geçerli pasaport kopyası ve biyometrik fotoğraflar,
• Noter tasdikli satış sözleşmesi: fiyat, ödeme kanıtı ve ana alan metrekaresi,
• Tapu sicili tescil belgesi veya tescil talebi,
• Yunanistan vergi numarası ve E9 beyannamesi,
• Özel sağlık sigortası sözleşmesi,
• Devlet harçlarının elektronik ödeme dekontu,
• Temiz adli sicil belgesi (gerektiğinde apostilli ve yeminli tercümeli),
• Aile üyeleri için evlilik cüzdanı, doğum belgeleri ve ilgili tercümeler.

Önemli ayrıntı: Türk çocuk ve eşler için belge apostil ve yeminli tercüme gerektirir; tercüme ve apostil süreleri toplam sürece birkaç hafta ekleyebilir. Belgelerin geçerlilik süreleri de sınırlıdır.

Sağlık sigortası

Her başvuran için kesintisiz ve özel sağlık sigortası yaptırılması zorunludur. Aktarılan asgari kapsam, yatarak tedavi için yıllık 10.000 €, ayakta tedavi için 1.500 € ve kaza kaynaklı maluliyet için 15.000 € şeklindedir; ortak ödeme oranı en fazla %20 olabilir. Poliçe, Yunanistan'da geçerli sigorta şirketleri veya yetkili kuruluşlar aracılığıyla düzenlenir. Kesintisiz kapsam her yenilemede yeniden istenir.

Uzaktan alım ve vekaletname

Yunanistan'a hiç gitmeden de satın alma ve başvuru yapmak mümkündür. Bunun mantığı şudur: noter onaylı bir vekaletname ile avukatınıza; vergi numarası almak, banka hesabı açmak, tapu işlemlerini yapmak ve başvuruyu yapmak gibi yetkiler verirsiniz. Vekaletnamenin Türkiye'de düzenlenmesi ve apostil gibi onay adımları avukatın kontrolünde yapılır. Biyometrik randevu için ise, uzaktan başvuran kişilerin belirli bir süre içinde (aktarılan kaynaklara göre 12 ay) Yunanistan'a gidip parmak izi ve fotoğraf vermesi gerekir. Yani tamamen uzaktan yürüyen kısım kalan kısımlardır; en az bir kez gitmeniz gerekir.

Schengen ve seyahat

Oturum kartı elinize geçtiğinde Schengen bölgesindeki ülkelerde 180 gün içinde en fazla 90 gün vizesiz kalabilirsiniz. Yunanistan'da yaşamak zorunda olmamanız, ancak Yunanistan'ı “ana üs” yapmak zorunda olmamanız, kartın en rahat yanlarından biridir. Bunun dışında:

• Kart, Schengen ülkelerinde yerleşme veya çalışma hakkı vermez,
• Bazı ülkelere (örneğin ABD, İngiltere) giriş için ayrı vize şartlarınız geçerliliğini korur,
• Pasaportunuzun ve kartınızın geçerlilik tarihlerini birlikte takip etmelisiniz.

Çalışma ve gelir

Golden Visa, Yunanistan'da maaşlı çalışmaya otomatik izin vermez. Bununla birlikte kendi işinizi veya şirketinizi yönetmek, kira geliri elde etmek ve yurt dışındaki şirketinizi yönetmek mümkündür. Maaşlı çalışmak için ayrı bir çalışma izni gerekir.

Oturum kartının yenilenmesi

Kart 5 yıllık düzenlenir ve yatırımı koruduğunuz sürece 5 yılda bir yenilenir. Yenilemede yeni bir yatırım ya da ek koşul aranmaz; ama aşağıdaki noktaların sürekli sağlandığını göstermeniz gerekir:

• Mülkün tam mülkiyeti sizde veya eşinizde olmalı,
• Geçerli sağlık sigortası sürmeli,
• Adli sicil ve kamu düzeni açısından engel bulunmamalı,
• Yenileme harçları ödenmeli ve belgeler güncellenmeli,
• 250.000 € restorasyon projelerinde restorasyon ilk yenilemeden önce tamamlanmalı.

5275/2026 sayılı düzenlemeyle oturum süresinin, başvuru tarihi yerine kartın verildiği tarihten başlatıldığı aktarılıyor. Bu, işlem süresinin uzadığı durumlarda kartın etkin geçerliliğini korumayı amaçlar. Yenileme tarihini her zaman kartın üzerinde yazan son geçerlilik gününüze göre takip edin ve süre bitmeden birkaç ay önce başlatın.

Mülkü satarsam ne olur?

Oturum, yatırımın korunmasına bağlıdır. Mülkü satıp yerine kriterlere uygun başka bir yatırım koymak (aynı kademede veya daha yüksek) bazı durumlarda mümkün olabilir; ancak geçiş süreci idareye bildirilmeli ve hukuki olarak doğru yapılmalıdır. Satış kararından önce mutlaka avukata danışın; yanlış zamanlama oturum ve aile üyelerinin hakkını etkileyebilir.

Vergiler: Yunanistan'da ne ödenir?

Golden Visa size otomatik olarak Yunanistan vergi mükellefi yapmaz. Vergi durumunu yıllık fiilen geçirdiğiniz gün sayısı ve yaşam merkezinizin nerede olduğu belirler. Aşağıdaki başlıklar genel çerçevedir ve kişiye özel hesap için mali müşavirle görüşülmelidir.

1) Gayrimenkul satın alırken

Devir vergisi (yaklaşık %3) ve yeni yapılarda KDV bulunur. AB dışı alıcılar için devir vergisinin %15'e çıkarılması planı açıklandı; ancak yasalaşmadan önce kesin sayılmamalıdır.

2) Sahip olduktan sonra

Yıllık mülkiyet vergisi (ENFIA) ödenir. Tutar mülkün konumuna, alanına ve değerine bağlıdır. Ücretli yaşam giderleri ve bakım masrafları ayrı hesaplanır.

3) Kira geliri

Yunanistan'daki mülkten elde edilen kira geliri Yunanistan'da vergilendirilir. Kademeli bir tarife uygulanır; düşük gelir dilimlerinde oran %15'ten başlar ve gelir yükseldikçe artar. Yıllık beyan zorunludur. Türkiye'de vergi mukimiyseniz kira gelirinizi Türkiye'de de beyan etme yükümlülüğünüz olabilir; Türkiye ile Yunanistan arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bu durumu hafifletir.

4) Yunanistan vergi mukimi olursanız

Yılda 183 günden fazla Yunanistan'da kalırsanız veya yaşam merkezinizi oraya taşırsanız dünya geneli gelirinizin vergisi gündeme gelebilir. Bu noktada Yunanistan'ın özel vergi rejimleri devreye girebilir:

• Non-dom rejimi: Yunanistan dışında elde edilen gelir için yıllık 100.000 € sabit vergi (aile üyesi başına ek tutarla) öngördüğü aktarılan rejimdir. Şartları arayan kişiler son yılların büyük bölümünde Yunanistan vergi mukimi olmayan ve Yunanistan'a belirli bir tutarın üzerinde yatırım yapan kişilerdir. Rejim süre ve şartlar açısından sınırlıdır ve Golden Visa ile ayrı bir başvuru gerektirir.
• Emekli rejimi: Yabancı emekli gelirleri için %7 sabit vergi oranı uygulayan, belirli şartlara bağlı bir seçenek vardır.

Yunan vatandaşlığına giden yol var mı?

Kısa cevap: Golden Visa size vatandaşlık vermez. Ancak yasal şartları yerine getirirseniz başka bir başvuruyla vatandaşlığa yönelebilirsiniz. Yunan vatandaşlık mevzuatının genel çerçevesi şu şekilde özetlenebilir:

• Başvuru tarihinden önce yasal olarak yedi yıl sürekli ve fiili ikamet,
• Yıl içinde belirlenen minimum gün sayısı kadar Yunanistan'da fiilen bulunmak (sadece kartın varlığı yetmez),
• Yunan dilinde belirli bir yeterlilik (B1 seviyesi olarak aktarılıyor) ve toplum ile kültür bilgisi sınavı,
• Vergi ve diğer yükümlülükleri yerine getirmiş olmak,
• Temiz sicil ve entegrasyon şartları.

Dolayısıyla Golden Visa'yı “kestirme yol” olarak değil, uzun vadeli bir planın ilk basamağı olarak düşünmek gerekir. Vatandaşlık hedefiniz varsa Yunanistan'da gerçekten yaşamaya hazır olmanız ve bu süre boyunca ikamet günlerini belgelemeniz gerekir. Bu şartlar zaman içinde değişebilir.

En sık yapılan 10 hata

1. Kademeyi doğrulamadan mülk seçmek. “Kademe aynıdır” varsayımıyla alınan bir mülk eşiğin altında kalırsa oturum başvurusu reddedilebilir.
2. 120 m² kuralını brüt alanla karıştırmak. Aranılan ana alanın net olmasıdır; balkon ve depo gibi alanlar farklı hesaplanır.
3. İki daireyi toplamak. Tek mülk kuralı vardır.
4. Kısa süreli kirayı getiri planına dahil etmek. Yasak ve cezası yüksek.
5. Fon kaynağı belgelerini geç hazırlamak. Banka ve idare belge ister; son anda aranan belge süreyi aylarca geciktirir.
6. Sigortayı son dakikaya bırakmak. Poliçe başvuru dosyasının bir parçasıdır ve kapsam kriterleri vardır.
7. Avukatsız veya yalnızca satıcının avukatıyla ilerlemek. Alıcının kendi bağımsız avukatı olmalı.
8. Toplam maliyeti hesaplamamak. Vergiler, harçlar ve komisyonlar bütçeyi yüzde 7-12 artırabilir.
9. Yenileme tarihini kaçırmak. Kartta görünen son tarihi yatırım takvimine ekleyin.
10. Gerçekçi olmayan süre beklemek. “Kart 2 ayda” vaatleri yanıltıcıdır; planlamayı altı-dokuz ay üzerine yapın.

Örnek maliyet senaryoları

Rakamları somutlaştırmak için üç kademeden birer örnek hesapladık. Varsayımlar: ana başvuran, eşi ve iki adet 18 yaş altı çocuk (dört kişi); devir vergisi %3; noter %1; tapu/kadastro gündemdeki tahmini giderler; avukat ücreti küçük-orta-büyük işlem için ortalama; komisyon %2 + %24 KDV. Sağlık sigortası, yeni yapı KDV'si, ENFIA ve mülk eşyası dahil değildir.

Gördüğünüz gibi sabit kalemler (harçlar, avukat) küçük yatırımda toplam yüzdeyi artırır, yüzdeye bağlı kalemler (vergi, noter, komisyon) büyük yatırımda tutarı büyüttür. Her üç durumda ek maliyet yaklaşık yüzde 7 ile 9 arasında kalıyor; KDV ve diğer kalemler eklendiğinde bu oran yüzde 12'ye kadar çıkabilir.

Devir vergisi %15 olursa?

Eğer AB dışı alıcılar için plan yasalaşırsa, yalnızca vergi kalemi şu şekilde değişir:

Bu fark, satın alma zamanlamasını etkileyen en somut faktördür; ancak planın kapsamı ve Golden Visa sahipleri için istisna olup olmayacağı netleşmeden acele karar vermemenizi, ama takvimi bilinçli yönetmenizi öneririz.

Portföyümüzden bölge notları

Aşağıdaki bilgiler, Ekim 2026 itibarıyla sitemizde yayınlanan Golden Visa onaylı projelerden derlenmiştir. Bu bir piyasa endeksi değil, kendi portföyümüzün özetidir ve ilanlar değiştiçe güncellenir.

250.000 € projelerinin portföyde ağırlıklı olması bir tesadüf değildir: başlangıç bütçesi düşük olduğu için talebi en yüksek olan kademedir. Ancak bu kademe proje kalitesine ve belge tamlamasına en bağımlı kademedir; biz bu yüzden her proje için dönüşüm belgelerini ve ruhsatları satış öncesinde kontrol ediyoruz.

Satın almadan önce 12 soruluk kontrol listesi

1. Mülk hangi kademede ve bunu kim yazılı olarak doğruladı?
2. Ana alan tapuda ve noter belgesinde kaç m² yazıyor?
3. Tapuda ipotek, haciz veya üçüncü kişi hakkı var mı?
4. Yapı ruhsatı ve (varsa) dönüşüm belgeleri tamam mı?
5. 250.000 € projesi ise dönüşüm mühendis belgesi başvurudan önce hazır mı?
6. Teslim tarihi ne zaman ve gecikme durumunda ne olur?
7. KDV, devir vergisi ve diğer vergiler fiyata dahil mi?
8. Kiralama garantisi gibi vaatler yazılı sözleşmede mi, yoksa sadece reklamda mı?
9. Kısa süreli kiralama yasağının mal sahibine etkisi açıklandı mı?
10. Avukat benim adıma mı çalışıyor yoksa satıcı adına mı?
11. Fon kaynağı belgelerim bankanın istediği formatta mı?
12. Çocuk yaşı ve aile belgeleri başvuru zamanlamasıyla uyumlu mu?

Türk yatırımcılar için notlar

Yunanistan Golden Visa'da Türk vatandaşları yıllardır en çok başvuru yapan uyruklar arasında gösteriliyor. Bu ilginin sebepleri belli: coğrafi yakınlık, Atina ve Selanik'e kısa uçuş, Schengen vizesi alma zorluğu ve çocukların eğitimi için Avrupa'ya açılan kapı. Yine de Türkiye'den başlayan süreçte birkaç pratik nokta var:

• Para transferi: Bedelin yasal bankacılık kanalıyla ve kaynağı belgelenerek aktarılması gerekir. Türkiye'den yurt dışına döviz transferi için bankanızın istediği belgeleri ve güncel döviz mevzuatını önceden kontrol edin.
• Belgeler: Evlilik, doğum ve adli sicil belgelerinin apostil ve yeminli tercümesi süre çizelgenize haftalar ekler. Bunları mülk seçimiyle paralel hazırlayın.
• Vekaletname: Türkiye'deki noterde düzenlenen vekaletnamenin apostili ve Yunanca tercümesi avukatınızca kontrol edilir.
• Vergi: Türkiye vergi mukimiyseniz, Yunanistan'daki kira gelirinizin ve mülkün Türkiye'deki beyan durumunu mali müşavirinizle netleştirin. Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması tüm soruları kendiliğinden çözmez.
• Dil: Süreç boyunca belgelerin Yunanca ve İngilizce çevirileri gerekir. Biz Türkçe yazışma ve süreç yönetimi sunuyoruz.

Diğer ülkelerin programları ne durumda?

Avrupa'da bir dönem popüler olan bazı “gayrimenkulle oturum” programları artık kapandı ya da gayrimenkul seçeneğini kaldırdı. Örneğin İspanya programı 2025'te sona erdi; Portekiz gayrimenkul yolunu 2023'te kapattı. Bu yüzden Yunanistan, henüz doğrudan gayrimenkulle AB oturumu sunan az sayıdaki seçenekten biri olarak açık kalıyor. Ancak bu avantaj, kuralların hangi yönde evrileceğine bağlıdır: bu yüzden karar vermeden önce güncel mevzuatı kontrol etmek önemlidir.

Neb Collection müşterileri ile teslim anı

Neb Collection ile çalışmak

Neb Collection olarak Yunanistan'da Golden Visa'ya uygun daire, ev ve arsa projelerini seçip sunuyoruz. İsmimiz bir portföyü ifade ediyor: her projeyi konum, yatırım potansiyeli, yaşam kalitesi ve Golden Visa uygunluğu kriterlerine göre değerlendirip yalnızca bu ölçümlerden geçenleri sunuyoruz.

• Bağımsız hukuki inceleme: Tapu, ipotek, ruhsat ve bölge kademesi satın alma öncesinde yazılı olarak kontrol edilir.
• Türkçe süreç yönetimi: Vergi numarasından banka hesabına, tapudan oturum başvurusuna kadar tüm adımlar tek yerden takip edilir.
• Uzaktan alım desteği: Vekaletname ile Yunanistan'a gelmeden işlem yapılabilir.
• Şeffaf maliyet: Mülk bedelinin dışındaki tüm kalemler sözleşme öncesinde yazılı olarak paylaşılır.

Portföyümüzın canlı listesine Golden Visa onaylı projeler sayfasından ulaşabilir, bölgelere göre Atina, Selanik ve diğer bölgelerdeki seçenekleri filtreleyebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar ve notlar

Bu rehber aşağıdaki kamuya açık kaynaklar ve mevzuat özetleri gözden geçirilerek hazırlandı. Kaynaklar arasında zaman zaman farklı yorumlar bulunduğu için, her mülk ve başvuru için nihai değerlendirme avukatımız tarafından güncel mevzuata göre yapılır.

• 5038/2023 sayılı Yunanistan Göç Kanunu ve 5100/2024 sayılı değişiklik kanunu (Yunanistan Resmi Gazetesi)
• 5275/2026 sayılı kanun (girişim yolu ve oturum süresi düzenlemeleri), kaynaklarda aktarıldığı şekliyle
• IBA: The Greek Golden Visa after the 2024-2026 overhaul
• Global Citizen Solutions: Greece Golden Visa new rules
• Digicare: Golden Visa Greece step by step
• Para Dergi: Yunanistan Golden Visa yatırımcısına vergi şoku (devir vergisi planı)
• MFY Legal: Yunanistan Golden Visa hukuki rehber

Bu sayfa hukuki, mali veya yatırım tavsiyesi değildir. Rakamlar ve kurallar değişebilir.