最后更新：2026年10月7日。本指南仅供一般参考，不构成法律或税务建议。希腊法规变化频繁，每笔交易前我们的律师都会重新核实最新要求。

希腊黄金签证是全球投资者获取欧盟居留权最常选择的项目之一。原因很简单：投资直接用于购买房产，资金以您名下的产权形式保留；无需在希腊居住；一份申请即可覆盖配偶、子女以及双方父母。但自2024年起，希腊购房移民政策发生了根本性变化。“25万欧元任意购房”的时代已经结束，投资金额现在按地区和房产类型分为三个档次。

本页不是销售宣传册，而是帮助您做决定的路线图：谁可以申请、哪个地区需要投资多少、总成本是多少、流程需要几个月、续签和入籍如何运作，以及最常见的错误。除数字外，我们还注明了哪些信息来自官方法规、哪些来自市场惯例。

什么是希腊黄金签证？

黄金签证是希腊“投资者居留许可”项目的通称。该项目于2013年希腊走出经济危机时推出，旨在吸引外资进入房地产市场。目前它依据《移民法典》（第5038/2023号法律）中有关投资者的条款运作；最近一次重大修订由第5100/2024号法律完成。

其逻辑是：欧盟及欧洲经济区以外国家的公民，按法律规定的类型和金额进行投资，即可获得希腊签发的为期5年、可续签的居留卡。该卡可在申根区内免签通行，但并不赋予在任意申根国家居住或工作的权利。由于这一点常被误解，有必要先说清楚：黄金签证是居留项目，而不是入籍项目。

适合哪些人？

• 希望在欧盟为家人建立第二个基地和保障的投资者，
• 计划让孩子在欧洲接受教育的家庭，
• 不想反复办理申根签证的商务人士，
• 希望在房产增值和租金收入之外获得居留权的人。

不适合哪些人？

• 寻求在希腊受雇工作许可的人：该卡不自动提供此权利，
• 计划通过短租（Airbnb类）收入收回投资的人：新规禁止这样做，
• 打算今年买入、几个月后就卖出的人：居留权取决于持续保有投资。

2024至2026年有哪些变化？

投资者在网上最容易混淆甚至误解的，是哪些规则仍然有效。下表概括了近年的关键节点。

哪些人可以申请希腊黄金签证？

主申请人的一般条件如下：

• 非欧盟/欧洲经济区公民，
• 年满18周岁，
• 无犯罪记录，且不对公共安全构成威胁，
• 持有在申请期间有效的私人医疗保险，
• 通过银行转账合法地将投资款汇入希腊，并能证明资金来源。

实际操作中，资金来源说明至关重要。工资、公司分红、房产出售、继承等来源的证明文件也是银行合规的要求；提前准备可以避免汇款延误。

如何带上家庭成员？

黄金签证最大的优势之一是家庭覆盖面广。只需一笔投资，主申请人的以下亲属无需额外投资即可包含在同一申请中：

• 配偶，
• 未满21岁的未婚子女，
• 主申请人的父母，
• 配偶的父母。

每位家庭成员都会单独签发居留卡并单独缴费。结婚证和出生证明需经海牙认证（Apostille）并附宣誓翻译。由于年龄限制和依赖条件有详细规定，尤其是子女即将年满21岁的家庭，应尽早规划申请。

投资方式与地区门槛

目前通过房产申请黄金签证有三个主要档次。决定您属于哪个档次的是三个因素：房产所在地区、房产性质以及主体面积。

上述门槛依据现行法规。由于地区边界和岛屿人口以官方人口普查为准，选房前应以书面形式确认房产所属档次。事实上，网上的资料对此也有不同解读（例如克里特岛等大岛的档次）；因此我们对每个房源的档次都经律师确认。

80万欧元档

适用于需求旺盛的地区。雅典市中心和南部海岸线、塞萨洛尼基以及两座著名岛屿都属于这一组。该档投资者通常矞准高价位的高端物业：别墅、大平层公寓或整栋多单元建筑。由于单一房产规则，不能将两套公寓合并凑足80万欧元。

40万欧元档

这是预算较低的投资者的主要入口。如果您在雅典和塞萨洛尼基以外，例如哈尔基季基、卡瓦拉或伯罗奔尼撒，购买120平方米以上的房产，即可符合该档。需要注意的是，120平方米指的是“主体面积”：储藏室、停车位等附属空间不计入该面积（若在同一份合同中购买，其价值可计入投资金额）。

25万欧元：改建与修复

该档是希腊增加住房供应政策的一部分，附带三个条件：

• 改建：证明商业或办公建筑已改为住宅用途的工程师证明必须在申请前准备好。改建后的单元不得用作公司总部或分支机构。
• 修复：购买列入保护的建筑，并须在首次5年续签前完成修复。修复完成前不得出售房产；违规将被撤销居留并处以高额行政罚款。
• 项目选择：在该档中，最关键的是能否用文件证明改建确实完成且各项许可齐全。

该档在投资金额上看似吸引人，但更加依赖项目质量和法律状况。因此，为了省一点钱而进入文件不全的项目，可能是整个过程中代价最高的错误。

25万欧元初创企业途径

第5275/2026号法律还新增了房产以外的途径：向在 Elevate Greece 注册的科技初创企业投资25万欧元。据已发布的摘要，持股比例上限为33%，且企业需在最初几年内创造至少两个全职岗位。由于该途径并非本指南的重点，我们不再详述；对此感兴趣的投资者，我们可单独讲解其法律框架。

其他非房产选项

希腊法规还列出了特定股票、债券、投资基金及旅游住宿租赁等金融选项。各项的金额和期限要求不同，通常面向持有流动资金的投资者。由于我们的房源专注于符合黄金签证条件的房产，本指南以房产途径为主。

房产要求：需要注意什么？

选对地区还不够，房产本身也必须满足一定标准：

1. 单一房产规则。门槛按单一房产的购买价值计算，不能将两套公寓合并达标。但在同一合同中购买的储藏室和车位可作为附属空间计入投资价值。
2. 完整产权。投资须以您或配偶名下的完整产权进行。若为共有产权，每位共有人的份额都必须达到门槛；购房前应就此咨询律师。
3. 法律状况。产权须清晰，无抵押和查封，建筑许可和入住状态须有文件证明。
4. 付款。房款须通过合法银行渠道汇入卖方在希腊的银行账户，不接受现金。公证合同中会写明价格、付款凭证和主体面积。
5. 产权登记。房产须在土地登记处（地籍局）登记在您名下，或提供已提交登记申请的证明。
6. 期房。已取得建筑许可且符合一定条件的在建项目可以被接受。交房日期和已付款比例会影响申请时间。

公寓、独栋别墅还是土地：哪种更合适？

投资者常问：“买土地能拿黄金签证吗？”简单地说：仅有土地是不够的；法规针对的是已建房产或已取得建筑许可的项目，并要求主体面积达到120平方米。也就是说，“满足地区门槛且已取得建筑许可的土地”可能成为申请依据，但并非每块土地都符合条件，每块地都需单独评估。

租赁与使用规则

您可以自住、长期出租或空置投资房产。了解新规下不能做什么同样重要：

• 禁止短租。2024年后通过黄金签证购买的房产不得在 Airbnb、Booking.com 等共享经济平台出租。违规将被撤销居留并处以行政罚款（据报道约5万欧元）。
• 允许长租。可按当地法规签订书面租约，并申报所得税。
• 不得转租。承租人不得将房产转租给第三方。
• 旧规例外。2024年前购房者可能适用不同的法律制度；新规不溯及既往。
• 25万欧元项目的租赁灵活性因项目而异，应单独查阅各项目的法律条件。

实际结论：请按长租而非日租来测算收益。在雅典和塞萨洛尼基，来自学生、企业员工和外籍专业人士的租赁需求可为长租带来合理收益；但该收益并非“保证”。

总成本：投资金额之外还有哪些费用？

规划黄金签证预算时最常见的错误是只看房价。除房价外，还有政府规费、税费、公证及登记费用、法律服务和医疗保险等。下表列出了已公布的官方费用及市场上常见的估算范围。数字仅供参考，可能变动。

作为实用参考，建议在房价基础上预留约7%至12%的购房费用。这只是估算；实际金额取决于房产类型、佣金结构和税务状况。在决定购买前，您可以向我们索取涵盖所有项目的书面费用清单。

希腊黄金签证申请流程详解

理论上，流程分为三大部分：购买房产、提交居留申请、领取居留卡。实际操作中，每个部分都有各自的关键点。

需要多长时间？

法律对材料齐全的申请规定了较短的审批期限（约两个月），但实际时间可能因移民部门的工作量而延长。据报道2026年初只有部分申请在六个月内办结；第5275/2026号法律的目标是将周期缩短至4到6个月。因此，即便“一切顺利”，也建议按六到九个月来规划。

什么是“蓝色文件”？

提交申请后签发的临时文件（申请受理证明）被称为“蓝色文件”（Blue Certificate）。它表明您的申请已被受理，在流程进行期间有助于出入希腊；关于在申根区内通行，应核实主管部门的最新做法。

所需材料

每份申请材料因人而异；以下列出最常见的要求：

• 有效护照复印件及生物识别照片，
• 公证买卖合同：价格、付款凭证及主体面积，
• 产权登记证明或登记申请，
• 希腊税号及E9房产申报表，
• 私人医疗保险合同，
• 政府规费的电子缴费凭证，
• 无犯罪记录证明（必要时附海牙认证和宣誓翻译），
• 家庭成员：结婚证、出生证明及相关翻译。

重要细节：来自非欧盟国家的子女和配偶的文件通常需要海牙认证和宣誓翻译；翻译和认证可能使整体流程增加数周。此外，文件的有效期也有限。

医疗保险

每位申请人都必须持有不间断的私人医疗保险。据报道，最低保障为：住院治疗每年10,000欧元，门诊治疗1,500欧元，意外致残15,000欧元；自付比例最高为20%。保单须由在希腊有效的保险公司或授权机构签发。每次续签时均需再次提供连续保障证明。

远程购房与委托书

无需亲赴希腊也可以完成购房和申请。其原理是：通过公证委托书，授权律师办理税号、开立银行账户、办理过户并提交申请。委托书在您所在国家的出具及海牙认证等步骤在律师指导下完成。但对于生物信息采集，远程申请人需在一定期限内（据报道为12个月）前往希腊录入指纹和照片。也就是说，其余环节都可远程完成，但至少需要去一次。

申根与出行

取得居留卡后，您可在任意180天内在申根国家免签停留最多90天。无需居住在希腊，也无需把希腊作为“主要基地”，这是该卡最方便的地方之一。此外：

• 该卡不赋予在其他申根国家定居或工作的权利，
• 前往部分国家（如美国、英国）仍需单独办理签证，
• 应同时关注护照和居留卡的有效期。

工作与收入

黄金签证不自动允许在希腊受雇工作。但您可以经营自己的业务或公司、获得租金收入，并管理您在海外的公司。受雇工作需另行申请工作许可。

居留卡续签

居留卡有效期为5年，只要您保持投资，就可以每5年续签一次。续签不需要新的投资或额外条件，但您需证明以下几点持续满足：

• 房产的完整产权仍归您或配偶所有，
• 医疗保险持续有效，
• 在犯罪记录和公共秩序方面没有障碍，
• 已缴纳续签费用并更新文件，
• 对于25万欧元修复项目，修复须在首次续签前完成。

据报道，第5275/2026号法律将居留期限改为自发卡之日而非申请之日起算，旨在在审批时间较长时保障卡片的实际有效期。请始终按居留卡上印有的到期日跟踪续签，并在到期前几个月启动续签。

如果我卖掉房产会怎样？

居留权取决于保持投资。在某些情况下，可以出售房产并以另一项符合条件的投资（同档或更高档）替代；但过渡须向主管部门申报并在法律上正确处理。决定出售前务必咨询律师；时机不当可能影响您及家人的居留权。

税务：在希腊需要缴什么税？

黄金签证不会自动使您成为希腊税务居民。税务身份取决于您每年实际在希腊停留的天数以及生活重心所在地。以下为一般框架，个人具体测算请咨询税务顾问。

1）购房时

需缴纳转让税（约3%），新建房还涉及增值税。已宣布对非欧盟买家将转让税提高到15%的计划；但在立法前不应视为定局。

2）持有期间

需缴纳年度房产税（ENFIA）。金额取决于房产的位置、面积和价值。日常开支和维护费用另计。

3）租金收入

希腊房产的租金收入在希腊纳税，实行累进税率；低收入档税率从15%起，随收入增加而提高。须每年申报。若您是其他国家的税务居民，可能还需在当地申报该租金收入；希腊与众多国家签订的避免双重征税协定可缓解这一情况。

4）如果成为希腊税务居民

若您每年在希腊停留超过183天，或将生活重心迁至希腊，则可能涉及全球收入纳税问题。此时希腊的特殊税制可能适用：

• 非居籍（Non-dom）制度：据报道，对希腊境外收入每年征收100,000欧元的固定税额（每位家庭成员另加一定金额）。适用对象为过去多数年份并非希腊税务居民、且在希腊投资超过一定金额的人士。该制度在期限和条件上有限制，需独立于黄金签证单独申请。
• 退休人士制度：在满足一定条件下，可对海外养老金收入适用7%的固定税率。

是否有途径取得希腊国籍？

简单回答：黄金签证不会给予您国籍。但如果满足法定条件，可通过另行申请谋求入籍。希腊国籍法的一般框架可概括如下：

• 申请前连续、合法且实际居住满七年，
• 每年实际在希腊停留达到规定的最低天数（仅持有居留卡不够），
• 具备一定的希腊语水平（据报道为B1）并通过社会与文化知识考试，
• 履行纳税及其他义务，
• 记录良好并满足融入要求。

因此，应将黄金签证视为长期规划的第一步，而不是“捷径”。如果以入籍为目标，您需要真正准备好在希腊生活，并在此期间保留居住天数的证明。这些条件可能会随时间变化。

十大常见错误

1. 未确认档次就选房。如果基于“档次一样”的假设购买的房产低于门槛，居留申请可能被拒。
2. 把120平方米规则与建筑面积混淆。要求的是净主体面积；阳台和储藏室的计算方式不同。
3. 合并两套公寓。适用单一房产规则。
4. 把短租纳入收益计划。短租被禁止且处罚很重。
5. 太晚准备资金来源文件。银行和主管部门都会索取文件；临时找文件可能使流程延误数月。
6. 把保险拖到最后一刻。保单是申请材料的一部分，并有保障标准。
7. 不聘请律师或只用卖方律师。买方应有自己的独立律师。
8. 不计算总成本。税费、规费和佣金可使预算增加7-12%。
9. 错过续签日期。把卡上的到期日加入您的投资日历。
10. 期望不切实际的时间。“两个月拿卡”的承诺具有误导性；请按六到九个月规划。

费用测算示例

为了让数字更直观，我们为三个档次各测算了一个示例。假设：主申请人、配偶及两名18岁以下子女（共四人）；转让税3%；公证1%；当前估算的产权登记/地籍费用；小、中、大型交易的平均律师费；佣金2%+24%增值税。不含医疗保险、新建房增值税、ENFIA及家具。

可以看到，固定费用（规费、律师费）会拉高小额投资的总体比例，而按比例计算的费用（税、公证、佣金）会增加大额投资的绝对金额。三种情况下额外费用大约都在7%至9%之间；加上增值税和其他项目后，比例可能升至12%。

如果转让税升至15%会怎样？

如果针对非欧盟买家的计划成为法律，仅税费一项会发生如下变化：

这一差额是影响购房时机最具体的因素；但在计划范围及黄金签证持有人是否豁免明确之前，我们建议不要仓促决定，而是有意识地管理时间表。

我们房源的区域概况

以下信息整理自截至2026年10月我们网站上发布的黄金签证认可项目。这并非市场指数，而是我们自有房源的摘要，并随房源变化而更新。

25万欧元项目在我们房源中占多数并非偶然：由于起始预算最低，这是需求最高的档次。但它也是最依赖项目质量和文件完整性的档次；因此我们在出售前会核查每个项目的改建文件和许可。

购房前的12问检查清单

1. 房产属于哪个档次？由谁书面确认？
2. 产权证和公证合同中的主体面积是多少平方米？
3. 产权上是否存在抵押、查封或第三方权利？
4. 建筑许可及（如有）改建文件是否齐全？
5. 如果是25万欧元项目，工程师的改建证明是否已在申请前准备好？
6. 交房日期是什么时候？延期怎么办？
7. 增值税、转让税及其他税费是否包含在价格中？
8. 租金保证等承诺是写进合同还是只在广告里？
9. 是否说明了短租禁令对业主的影响？
10. 律师是为我服务还是为卖方服务？
11. 我的资金来源文件是否符合银行要求的格式？
12. 子女年龄及家庭文件与申请时间是否匹配？

给国际投资者的提示

来自中国、土耳其、中东及其他许多非欧盟国家的投资者，一直是希腊黄金签证最活跃的申请人群之一。原因很明确：欧盟居留门槛相对较低、申根签证办理不便，以及为子女教育打开通往欧洲的大门。不过，从海外启动流程时有几个实际问题需要注意：

• 资金汇出：房款必须通过合法银行渠道汇出并能证明来源。请提前了解您的银行所需文件及所在国家现行的外汇管理规定。
• 文件：结婚证、出生证明和无犯罪记录证明的海牙认证及宣誓翻译会使时间表增加数周，建议与选房同步准备。
• 委托书：在本国公证处出具的委托书的海牙认证及希腊语翻译由您的律师审核。
• 税务：如果您是本国税务居民，请与税务顾问确认希腊租金收入及房产在本国的申报方式。避免双重征税协定并不能自动解决所有问题。
• 语言：整个流程都需要文件的希腊语和英语译本。我们提供英语和土耳其语的沟通与流程管理。

其他国家的项目情况如何？

一些曾在欧洲流行的“购房居留”项目已经关闭或取消了房产选项。例如，西班牙项目已于2025年终止；葡萄牙在2023年关闭了房产途径。因此，希腊仍是少数可直接通过房产获得欧盟居留的选择之一。但这一优势取决于规则的演变方向，因此决策前务必核实现行法规。

Neb Collection 客户交房时刻

与 Neb Collection 合作

Neb Collection 在希腊精选并推荐符合黄金签证条件的公寓、住宅及土地项目。我们的名字代表着精选房源：我们从地段、投资潜力、生活品质和黄金签证资格等方面评估每个项目，只推荐通过这些标准的项目。

• 独立法律审查：购房前书面核查产权、抵押、许可及地区档次。
• 全流程管理：从税号到银行账户、从产权过户到居留申请，所有步骤一站式跟进。
• 远程购房支持：无需亲赴希腊，凭委托书即可完成交易。
• 费用透明：房价以外的所有费用均在签约前以书面形式告知。

您可以在黄金签证认可项目页面查看我们的实时房源列表，并按雅典、塞萨洛尼基及其他地区筛选。

希腊黄金签证常见问题

希腊黄金签证最低投资额是多少？

房产最低投资额为25万欧元；但该金额仅适用于商业物业改住宅或列入保护的建筑修复。现房住宅的门槛根据地区为40万或80万欧元。

80万欧元门槛涵盖哪些地区？

根据法规，阿提卡大区、塞萨洛尼基地区单位、米科诺斯、圣托里尼及人口超3,100的岛屿属于该档。选房前应书面确认房产所属档次。

40万欧元档是否有最低面积要求？

有。40万和80万欧元档均要求单一房产主体面积至少120平方米。25万欧元改建和修复途径无最低面积要求。

可以买两套公寓凑足门槛吗？

不可以。规则按单一房产的价值计算；多套房产的总和不能满足门槛。

买土地可以拿黄金签证吗？

仅有土地不够。已取得建筑许可且满足120平方米主体面积要求的项目可能符合条件；每块地都需单独评估。

居留卡有效期多久？如何续签？

居留卡有效期5年。只要保持投资且其他条件持续满足，就可每5年续签一次；无需追加投资，也无语言要求。

我必须住在希腊吗？

不必。没有最低居住要求。但如果您以入籍为目标，则另有实际居住要求。

哪些家庭成员可以随行？

配偶、未满21岁的未婚子女、主申请人的父母以及配偶的父母。每人需单独办卡并缴费。

持黄金签证可以在希腊工作吗？

居留卡不自动允许受雇工作。您可以经营自己的业务并获得租金收入。

可以通过 Airbnb 出租房产吗？

不可以。2024年后购买的房产禁止使用短租平台，违规将被撤销居留并罚款。长租是允许的。

整个流程需要多长时间？

法定目标时间较短；但实际上按六到九个月规划更现实。流程取决于材料准备和主管部门的工作量。

总成本是多少？

房价之外还需加上税费、公证、登记、律师、佣金和政府规费。建议预留约7-12%的额外费用；主申请人规费为2,000欧元。

转让税会升到15%吗？

已宣布对非欧盟买家将其从3%提高到15%的计划，预计2027年实施。该计划尚未立法，黄金签证持有人是否豁免也尚不明确。

可以贷款购房吗？

您需要证明投资款的合法来源，且外国买家的贷款选择有限。请提前与律师和银行确认。

可以不去希腊、凭委托书办理吗？

购房和申请可远程完成。但采集生物信息（指纹和照片）需要去希腊一次。

医疗保险是必须的吗？

是的。所有申请人都必须持有不间断的私人医疗保险，并有最低保障标准。

持黄金签证在申根区旅行有限制吗？

在任意180天内可在申根区停留最多90天；该卡不赋予在其他国家定居的权利。

可以取得国籍吗？

黄金签证不提供国籍。满足七年实际合法居住、语言和融入要求的人可以申请入籍；条件可能随时间变化。

卖掉房产后居留会怎样？

居留权取决于保持投资。出售或置换前请咨询律师；时机不当可能影响您及家人的居留。

Neb Collection 提供哪些服务？

我们提供黄金签证房源精选、法律尽调、税号与银行开户协助、远程购房，以及过户和居留申请的全程管理。

参考来源与说明

本指南参考了以下公开资料和法规摘要。由于各来源之间有时存在不同解读，每个房产和申请的最终评估均由我们的律师依据现行法规作出。

• 希腊《移民法典》第5038/2023号法律及修订法第5100/2024号（希腊政府公报）
• 第5275/2026号法律（初创企业途径及居留期限条款），据相关资料转述
• IBA: The Greek Golden Visa after the 2024-2026 overhaul（英文）
• Global Citizen Solutions: Greece Golden Visa new rules（英文）
• Digicare: Golden Visa Greece step by step（英文）
• Para Dergi：希腊黄金签证投资者面临税务冲击（转让税计划，土耳其语）
• MFY Legal：希腊黄金签证法律指南（土耳其语）

本页内容不构成法律、财务或投资建议。数字和规则可能变化。