Poslednje ažuriranje: 7. oktobar 2026. Ovaj vodič služi samo za opšte informisanje i nije pravni ni poreski savet. Grčki propisi se često menjaju, pa naš advokat ponovo potvrđuje važeće uslove pre svake transakcije.

Golden Visa Grčke jedan je od najpopularnijih načina da investitori iz celog sveta steknu prava boravka u Evropskoj uniji. Razlozi su jednostavni: investicija ide direktno u nekretninu, vrednost koju uložite ostaje vam kao vlasnički list na vaše ime, ne morate da živite u Grčkoj, a jedna prijava obuhvata vašeg supružnika, decu i roditelje oba supružnika. Međutim, program Golden Visa u Grčkoj se iz osnova promenio od 2024. Era „kuće bilo gde za 250.000 €“ je završena; iznos investicije sada je podeljen na tri nivoa u zavisnosti od regiona i vrste nekretnine.

Na ovoj stranici objašnjavamo boravak u Grčkoj putem investicije ne kao prodajnu brošuru, već kao putokaz koji vam pomaže da odlučite: ko može da se prijavi, koliko treba da uložite u kom regionu, kolika će biti ukupna cena, koliko meseci traje postupak, kako funkcionišu obnova i državljanstvo i koje su najčešće greške. Uz brojke, naznačavamo koje informacije potiču iz zvaničnog zakonodavstva, a koje iz tržišne prakse.

Šta je Golden Visa Grčke?

Golden Visa je popularan naziv za grčki program „boravišne dozvole za investitore“. Pokrenut je 2013, dok se Grčka oporavljala od ekonomske krize, kako bi privukao strani kapital na tržište nekretnina. Danas funkcioniše prema odredbama o investitorima iz Migracionog zakonika (Zakon 5038/2023); poslednju veću izmenu doneo je Zakon 5100/2024.

Logika je sledeća: državljanin zemlje van Evropske unije i Evropskog ekonomskog prostora izvrši investiciju jedne od vrsta navedenih u zakonu, u traženom iznosu, a zauzvrat dobija obnovljivu boravišnu dozvolu iz Grčke na 5 godina. Kartica vam daje pravo da putujete bez vize unutar Šengenskog prostora, ali ne daje pravo da živite ili radite u bilo kojoj šengenskoj zemlji po vašem izboru. Pošto se ova tačka često pogrešno razume, vredi je naglasiti od početka: Golden Visa je program boravka, a ne program državljanstva.

Kome odgovara?

• Investitorima koji žele da stvore drugu bazu i sigurnosnu mrežu za svoju porodicu u EU,
• Porodicama koje planiraju da njihova deca studiraju u Evropi,
• Poslovnim ljudima koji ne žele ponovo i ponovo da prolaze kroz prijave za šengensku vizu,
• Onima koji žele prava boravka zajedno sa rastom vrednosti nekretnine i prihodom od zakupa.

Kome ne odgovara?

• Ljudima koji traže dozvolu za rad kao zaposleni u Grčkoj: kartica to ne daje automatski,
• Onima koji planiraju da investiciju vrate kroz prihod od kratkoročnog zakupa (u stilu Airbnb-a): nova pravila to zabranjuju,
• Onima koji razmišljaju da kupe ove godine i prodaju u roku od nekoliko meseci: boravak zavisi od zadržavanja investicije.

Šta se promenilo između 2024. i 2026?

Tema koju investitori na internetu najčešće mešaju, pa čak i pogrešno razumeju, jeste koja pravila i dalje važe. Tabela u nastavku sažima ključne prekretnice poslednjih godina.

Ko može da se prijavi za Golden Visa Grčke?

Opšti uslovi za glavnog podnosioca su:

• Da nije državljanin EU/EEA,
• Da ima najmanje 18 godina,
• Da ima čist krivični dosije i da ne predstavlja pretnju po javnu bezbednost,
• Da poseduje privatno zdravstveno osiguranje važeće tokom cele prijave,
• Da zakonito prenese iznos investicije u Grčku, bankarskim transferom, uz dokumentovano poreklo sredstava.

U praksi je obelodanjivanje porekla sredstava presudno. Dokumentovanje izvora kao što su plata, dividende iz preduzeća, prodaja nekretnina ili nasleđe zahteva se i prema internim pravilima usklađenosti banaka; priprema po ovom pitanju sprečava kašnjenja u transferu.

Kako se uključuju članovi porodice?

Jedna od najjačih karakteristika Golden Visa je široka pokrivenost porodice. Jednom investicijom, sledeći srodnici glavnog podnosioca mogu biti uključeni u istu prijavu bez dodatne investicije:

• Supružnik,
• Deca mlađa od 21 godine koja nisu u braku,
• Majka i otac glavnog podnosioca,
• Majka i otac supružnika.

Za svakog člana porodice izdaje se zasebna boravišna kartica i plaća se zasebna taksa. Venčani i rodni listovi podnose se sa apostilom i overenim prevodom. Pošto su starosne granice i uslovi izdržavanja detaljno regulisani, porodice sa decom koja se približavaju 21 godini treba posebno da planiraju prijavu bez odlaganja.

Investicione opcije i regionalni pragovi

Za Golden Visa putem nekretnina danas postoje tri glavna nivoa. Tri stvari određuju u koji nivo spadate: region u kojem se nekretnina nalazi, priroda nekretnine i veličina njene glavne površine.

Pragovi su dati prema važećem zakonodavstvu. Pošto se regionalne granice i broj stanovnika ostrva zasnivaju na zvaničnom popisu, nivo nekretnine treba da vam bude pismeno potvrđen pre izbora. Zaista, čak i internet publikacije sadrže različita tumačenja (na primer o nivou velikih ostrva poput Krita); zato nivo svakog oglasa razjašnjavamo uz odobrenje našeg advokata.

Nivo od 800.000 €

Odnosi se na područja sa visokom potražnjom. U ovu grupu spadaju centralna Atina i južna obala, Solun i dva čuvena ostrva. Investitori u ovom nivou obično ciljaju skup, premijum portfolio: vilu, veliki stan ili zgradu sa više jedinica. Zbog pravila jedne nekretnine, nije moguće kombinovati dva stana da bi se dostiglo 800.000 €.

Nivo od 400.000 €

Ovo je glavna ulazna tačka za investitore sa manjim budžetom. Ako kupite nekretninu od 120 m² ili veću van Atine i Soluna, na primer na Halkidikiju, u Kavali ili na Peloponezu, možete se kvalifikovati za ovaj nivo. Treba imati na umu da 120 m² znači „glavna površina“: pomoćni prostori kao što su ostave i parking ne uračunavaju se u ovaj obračun (njihova vrednost može se računati u iznos investicije kada se kupe u istom aktu).

250.000 €: konverzija i restauracija

Ovaj nivo je deo politike Grčke za povećanje stambenog fonda i dolazi sa tri uslova:

• Konverzija: Potvrda inžnjera kojom se pokazuje da je poslovna ili kancelarijska zgrada pretvorena u stambenu mora biti spremna pre prijave. Konvertovana jedinica ne može se koristiti kao sedište ili filijala kompanije.
• Restauracija: Kupuje se zaštićena zgrada, a restauracija mora biti završena pre prve obnove na 5 godina. Nekretnina se ne može prodati dok restauracija nije završena; kršenja mogu dovesti do ukidanja dozvole i visoke administrativne kazne.
• Izbor projekta: U ovom nivou najkritičnija tačka je mogućnost da se dokumentuje da je konverzija zaista završena i da su sve dozvole u redu.

Ovaj nivo deluje privlačno u pogledu iznosa investicije, ali mnogo više zavisi od kvaliteta i pravnog statusa projekta. Zato ulazak u projekat sa nedostajućom dokumentacijom radi uštede male sume može biti najskuplja greška celog procesa.

Početna ruta od 250.000 €

Zakon 5275/2026 dodao je i rutu van nekretnina: investiciju od 250.000 € u tehnološki start-up registrovan u Elevate Greece. Prema objavljenim sažecima, udeo u kapitalu ograničen je na 33%, a očekuje se da start-up otvori najmanje dva radna mesta sa punim radnim vremenom u prvim godinama. Pošto ova ruta nije fokus ovog vodiča, ne ulazimo u detalje; pravni okvir objašnjavamo na posebnom sastanku investitorima koji žele da saznaju više.

Ostale opcije van nekretnina

Grčko zakonodavstvo navodi i finansijske opcije kao što su određene akcije, obveznice, investicioni fondovi i zakupi turističkog smeštaja. Svaka ima svoje zahteve u pogledu iznosa i trajanja, a ove opcije su uglavnom namenjene investitorima koji rade sa likvidnim kapitalom. Pošto naš portfolio držimo usmerenim na nekretnine odobrene za Golden Visa, ovaj vodič se koncentriše na rutu nekretnina.

Uslovi za nekretninu: na šta treba obratiti pažnju

Izbor pravog regiona nije dovoljan. I sama nekretnina mora ispunjavati određene kriterijume:

1. Pravilo jedne nekretnine. Prag se odnosi na kupoprodajnu vrednost jedne nekretnine. Ne možete kombinovati dva stana da biste dostigli prag. Ostava i parking kupljeni u istom aktu, međutim, mogu se uključiti u vrednost investicije kao pomoćni prostori.
2. Puno vlasništvo. Investicija mora biti izvršena putem punog vlasništva koje imate vi ili vaš supružnik. U slučaju zajedničkog vlasništva ili suvlasništva, udeo svakog suvlasnika mora dostići prag; o tome treba da pitate advokata pre kupovine.
3. Pravni status. Vlasnički list mora biti čist, bez hipoteka i tereta, a građevinske dozvole i status upotrebe moraju biti dokumentovani.
4. Plaćanje. Cena mora biti prenesena na bankovni račun prodavca u Grčkoj zakonitim bankarskim kanalima; plaćanje gotovinom nije prihvatljivo. Notarski akt navodi cenu, dokaz o plaćanju i glavnu površinu u kvadratnim metrima.
5. Katastar. Nekretnina mora biti upisana na vaše ime u katastru, ili zahtev za upis mora biti dokumentovan.
6. Nekretnina u izgradnji. Nekretnine u izgradnji mogu biti prihvaćene u projektima koji imaju građevinsku dozvolu i ispunjavaju određene uslove. Datum isporuke i koliki je deo cene plaćen utiču na vreme prijave.

Stan, samostalna kuća ili zemljište: šta ima smisla?

Pitanje koje investitori često postavljaju je „Mogu li dobiti Golden Visa kupovinom zemljišta?“ Kratak odgovor: zemljište samo po sebi nije dovoljno; zakonodavstvo cilja na izgrađenu nekretninu ili projekte sa građevinskom dozvolom i zahteva kriterijum glavne površine od 120 m². Dakle, „zemljište koje ispunjava regionalni prag i ima građevinsku dozvolu“ može biti osnov prijave, ali ne ispunjava svaka parcela uslove. Svaka parcela zahteva zasebnu procenu.

Pravila zakupa i korišćenja

Investicionu nekretninu možete koristiti sami, izdavati dugoročno ili držati praznu. Znati šta ne smete prema novim pravilima podjednako je važno:

• Kratkoročni zakup je zabranjen. Nekretnina kupljena u okviru Golden Visa posle 2024. ne može se izdavati putem platformi deljene ekonomije kao što su Airbnb ili Booking.com. Kršenja mogu dovesti do ukidanja dozvole i administrativne kazne (oko 50.000 € prema izvorima).
• Dugoročni zakup je dozvoljen. Mogu se sklapati pisani ugovori o zakupu u skladu sa lokalnim zakonodavstvom, a prihod se prijavljuje radi oporezivanja.
• Podzakup nije dozvoljen. Zakupac ne može izdati nekretninu u podzakup trećoj strani.
• Izuzetak za stara pravila. Kupci koji su kupili pre 2024. mogu potpadati pod drugačiji pravni režim; pravilo se ne primenjuje retroaktivno.
• U projektima od 250.000 € fleksibilnost zakupa razlikuje se po projektu; pravne uslove svakog projekta treba pročitati zasebno.

Praktičan zaključak: obračun prinosa zasnivajte na dugoročnom zakupu, a ne na dnevnom zakupu. U Atini i Solunu potražnja za zakupom među studentima, zaposlenima u kompanijama i stranim profesionalcima može doneti razuman prinos od dugoročnog zakupa; međutim, taj prinos nije „zagarantovan“.

Ukupni troškovi: šta se dodaje na iznos investicije?

Najčešća greška pri planiranju budžeta za Golden Visa jeste da se gleda samo cena nekretnine. Pored cene postoje državne takse, porezi, troškovi notara i katastra, pravne usluge i zdravstveno osiguranje. Tabela u nastavku prikazuje zvanične takse kako su objavljene i procenjene raspone viđene na tržištu. Brojke su približne i mogu se promeniti.

Kao praktično pravilo, ima smisla na cenu nekretnine dodati procenjenih 7 do 12 procenata troškova kupovine. To je procena; stvarni iznos zavisi od vrste nekretnine, strukture provizije i vaše poreske situacije. Pre nego što odlučite da kupite, od nas možete zatražiti pisani pregled troškova koji obuhvata svaku stavku.

Postupak prijave za Golden Visa Grčke, korak po korak

Teoretski, postupak ima tri glavna dela: kupovina nekretnine, podnošenje zahteva za boravak i preuzimanje kartice. U praksi, svaki deo ima svoje kritične tačke.

Koliko dugo traje?

Zakon propisuje kratak rok za odlučivanje o potpunom predmetu (oko dva meseca), ali stvarno vreme može biti duže u zavisnosti od opterećenosti migracionih kancelarija. Početkom 2026. objavljeno je da je samo deo prijava zaključen u roku od šest meseci; cilj Zakona 5275/2026 je da skrati vreme na 4 do 6 meseci. Zato je, čak i ako „sve prođe glatko“, razumno planirati raspon od šest do devet meseci.

Šta je Plava potvrda?

Privremeni dokument izdat nakon prijave (potvrda o podnetoj prijavi) poznat je kao „Plava potvrda“. On pokazuje da je vaša prijava prihvaćena i pomaže vam da ulazite u Grčku i izlazite iz nje dok postupak traje; trenutnu praksu organa u vezi sa putovanjima unutar Šengena treba potvrditi.

Potrebna dokumenta

Svaki predmet prijave može se razlikovati od osobe do osobe; lista u nastavku sažima najčešće tražena dokumenta:

• Kopija važećeg pasoša i biometrijske fotografije,
• Notarski overen kupoprodajni ugovor: cena, dokaz o plaćanju i glavna površina u kvadratnim metrima,
• Potvrda o upisu u katastar ili zahtev za upis,
• Grčki poreski broj i E9 prijava imovine,
• Ugovor o privatnom zdravstvenom osiguranju,
• Elektronska potvrda o uplati državnih taksi,
• Uverenje o nekažnjavanju (sa apostilom i overenim prevodom gde je potrebno),
• Za članove porodice: venčani list, rodni listovi i odgovarajući prevodi.

Važan detalj: dokumenta za decu i supružnike iz zemalja van EU obično zahtevaju apostil i overeni prevod; vreme potrebno za prevod i apostil može produžiti ukupan proces za nekoliko nedelja. Dokumenta imaju i ograničen rok važenja.

Zdravstveno osiguranje

Kontinuirano privatno zdravstveno osiguranje obavezno je za svakog podnosioca. Navedeno minimalno pokriće iznosi 10.000 € godišnje za bolničko lečenje, 1.500 € za ambulantno lečenje i 15.000 € za invaliditet izazvan nesrećom; participacija može biti najviše 20%. Polisa se izdaje preko osiguravača ili ovlašćenih subjekata važećih u Grčkoj. Neprekidno pokriće ponovo se zahteva pri svakoj obnovi.

Kupovina na daljinu i punomoćje

Moguće je kupiti nekretninu i podneti prijavu bez putovanja u Grčku. Logika je sledeća: notarski overenim punomoćjem dajete svom advokatu ovlašćenje da pribavi poreski broj, otvori bankovni račun, obavi prenos vlasništva i podnese prijavu. Priprema punomoćja u vašoj zemlji i koraci odobrenja kao što je apostil obavljaju se pod nadzorom advokata. Za termin biometrije, međutim, podnosioci na daljinu moraju doputovati u Grčku u određenom roku (12 meseci prema navodima iz izvora) kako bi dali otiske prstiju i fotografiju. Drugim rečima, sve ostalo može se obaviti na daljinu, ali morate putovati bar jednom.

Šengen i putovanja

Kada dobijete boravišnu karticu, možete boraviti bez vize u šengenskim zemljama do 90 dana u bilo kom periodu od 180 dana. Činjenica da ne morate živeti u Grčkoj i da Grčku ne morate učiniti svojom „glavnom bazom“ jedan je od najpogodnijih aspekata kartice. Pored toga:

• Kartica ne daje pravo da se nastanite ili radite u drugim šengenskim zemljama,
• I dalje važe zasebni vizni zahtevi za ulazak u određene zemlje (na primer SAD ili Ujedinjeno Kraljevstvo),
• Treba da pratite datume isteka pasoša i kartice zajedno.

Rad i prihodi

Golden Visa automatski ne dozvoljava zaposlenje u Grčkoj. Međutim, moguće je voditi sopstveni posao ili kompaniju, ostvarivati prihod od zakupa i voditi kompaniju u inostranstvu. Za zaposlenje je potrebna posebna radna dozvola.

Obnova boravišne kartice

Kartica se izdaje na 5 godina i obnavlja se svakih 5 godina sve dok zadržavate investiciju. Obnova ne zahteva novu investiciju niti dodatne uslove, ali morate pokazati da su sledeće tačke kontinuirano ispunjene:

• Puno vlasništvo nad nekretninom mora ostati kod vas ili vašeg supružnika,
• Važeće zdravstveno osiguranje mora se nastaviti,
• Ne sme postojati prepreka u pogledu krivičnog dosijea i javnog reda,
• Takse za obnovu moraju biti plaćene, a dokumenta ažurirana,
• U projektima restauracije od 250.000 €, restauracija mora biti završena pre prve obnove.

Prema navodima, Zakonom 5275/2026 period boravka sada počinje od datuma izdavanja kartice, a ne od datuma prijave. Cilj je zaštita stvarne važnosti kartice kada je vreme obrade dugo. Uvek pratite datum obnove prema datumu isteka odštampanom na vašoj kartici i započnite obnovu nekoliko meseci pre isteka.

Šta se dešava ako prodam nekretninu?

Boravak zavisi od zadržavanja investicije. Prodaja nekretnine i zamena drugom kvalifikovanom investicijom (u istom ili višem nivou) može biti moguća u nekim slučajevima; međutim, prelaz mora biti prijavljen organima i pravno ispravno obavljen. Uvek se posavetujte sa advokatom pre odluke o prodaji; pogrešno vreme može uticati na vaš boravak i prava članova vaše porodice.

Porezi: šta plaćate u Grčkoj?

Golden Visa vas automatski ne čini poreskim rezidentom Grčke. Vaš poreski status određuje broj dana koje svake godine zaista provedete u Grčkoj i mesto vašeg životnog centra. Naslovi u nastavku predstavljaju opšti okvir; za lični obračun treba da razgovarate sa poreskim savetnikom.

1) Pri kupovini nekretnine

Postoji porez na promet (oko 3%) i PDV na nove gradnje. Najavljen je plan povećanja poreza na promet na 15% za kupce van EU; međutim, ne treba ga smatrati konačnim dok ne postane zakon.

2) Nakon sticanja vlasništva

Plaća se godišnji porez na imovinu (ENFIA). Iznos zavisi od lokacije, površine i vrednosti nekretnine. Tekući troškovi i troškovi održavanja obračunavaju se zasebno.

3) Prihod od zakupa

Prihod od zakupa nekretnine u Grčkoj oporezuje se u Grčkoj. Primenjuje se progresivna skala; u nižim razredima prihoda stopa počinje od 15% i raste sa porastom prihoda. Godišnja poreska prijava je obavezna. Ako ste poreski rezident druge zemlje, možda ćete morati da prijavite prihod od zakupa i tamo; sporazumi o izbegavanju dvostrukog oporezivanja između Grčke i mnogih zemalja ublažavaju ovu situaciju.

4) Ako postanete poreski rezident Grčke

Ako u Grčkoj boravite duže od 183 dana godišnje ili tamo preselite svoj životni centar, može doći do oporezivanja vaših prihoda iz celog sveta. U tom trenutku mogu se primeniti posebni poreski režimi Grčke:

• Non-dom režim: Režim za koji se navodi da obezbeđuje paušalni porez od 100.000 € godišnje na prihode ostvarene van Grčke (uz dodatni iznos po članu porodice). Namenjen je osobama koje većinu prethodnih godina nisu bile poreski rezidenti Grčke i koje ulažu u Grčku iznad određenog iznosa. Režim je ograničen po trajanju i uslovima i zahteva prijavu odvojenu od Golden Visa.
• Režim za penzionere: Postoji opcija, uz ispunjenje određenih uslova, koja primenjuje paušalnu poresku stopu od 7% na stranu penzionersku zaradu.

Postoji li put do grčkog državljanstva?

Kratak odgovor: Golden Visa vam ne daje državljanstvo. Međutim, ako ispunjavate zakonske uslove, možete raditi na sticanju državljanstva putem zasebne prijave. Opšti okvir grčkog zakonodavstva o državljanstvu može se sažeti ovako:

• Sedam godina neprekidnog, zakonitog i stvarnog boravka pre datuma prijave,
• Fizičko prisustvo u Grčkoj tokom minimalnog broja dana utvrđenog za svaku godinu (samo posedovanje kartice nije dovoljno),
• Određeni nivo znanja grčkog jezika (prema navodima B1) i ispit iz društva i kulture,
• Ispunjene poreske i druge obaveze,
• Čist dosije i uslovi integracije.

Dakle, Golden Visa treba posmatrati ne kao „prečicu“, već kao prvi korak dugoročnog plana. Ako je državljanstvo vaš cilj, morate biti zaista spremni da živite u Grčkoj i da tokom celog tog perioda dokumentujete dane boravka. Ovi uslovi mogu se vremenom menjati.

10 najčešćih grešaka

1. Izbor nekretnine bez potvrde nivoa. Ako nekretnina kupljena uz pretpostavku da je „nivo isti“ padne ispod praga, zahtev za boravak može biti odbijen.
2. Mešanje pravila od 120 m² sa bruto površinom. Zahteva se neto glavna površina; balkoni i ostave obračunavaju se drugačije.
3. Kombinovanje dva stana. Postoji pravilo jedne nekretnine.
4. Uključivanje kratkoročnog zakupa u plan prinosa. Zabranjen je, a kazna je visoka.
5. Kasna priprema dokumenata o poreklu sredstava. Banke i organi traže dokumenta; dokument koji se traži u poslednjem trenutku može odložiti proces za mesece.
6. Ostavljanje osiguranja za poslednji trenutak. Polisa je deo predmeta prijave i ima kriterijume pokrića.
7. Nastavak bez advokata ili samo sa advokatom prodavca. Kupac treba da ima sopstvenog nezavisnog advokata.
8. Zanemarivanje ukupnih troškova. Porezi, takse i provizije mogu povećati budžet za 7–12 procenata.
9. Propuštanje datuma obnove. Dodajte datum isteka sa kartice u svoj investicioni kalendar.
10. Očekivanje nerealnog roka. Obećanja o „kartici za 2 meseca“ su obmanjujuća; planirajte šest do devet meseci.

Primeri scenarija troškova

Da bismo brojke učinili konkretnim, izračunali smo po jedan primer za svaki od tri nivoa. Pretpostavke: glavni podnosilac, supružnik i dvoje dece mlađe od 18 godina (četiri osobe); porez na promet 3%; notar 1%; trenutno procenjeni troškovi zemljišnih knjiga/katastra; prosečni honorari advokata za male, srednje i velike transakcije; provizija 2% + 24% PDV. Zdravstveno osiguranje, PDV na nove gradnje, ENFIA i opremanje nisu uključeni.

Kao što vidite, fiksne stavke (takse, advokat) podižu ukupan procenat kod manje investicije, dok stavke zasnovane na procentu (porez, notar, provizija) povećavaju iznos kod veće investicije. U sva tri slučaja dodatni trošak ostaje između otprilike 7 i 9 procenata; kada se dodaju PDV i druge stavke, može porasti do 12 procenata.

Šta ako porez na promet postane 15%?

Ako plan za kupce van EU postane zakon, menja se samo stavka poreza, na sledeći način:

Ova razlika je najkonkretniji faktor koji utiče na vreme kupovine; međutim, dok se ne razjasni obuhvat plana i eventualno izuzeće za nosioce Golden Visa, preporučujemo da ne žurite sa odlukom, već da svesno upravljate svojim rokom.

Beleške o lokacijama iz našeg portfolija

Informacije u nastavku sastavljene su iz projekata odobrenih za Golden Visa objavljenih na našem sajtu od oktobra 2026. To nije tržišni indeks, već rezime našeg sopstvenog portfolija, i ažurira se kako se oglasi menjaju.

Dominacija projekata od 250.000 € u našem portfoliju nije slučajna: sa najnižim početnim budžetom, ovo je nivo sa najvećom potražnjom. Međutim, to je i nivo koji najviše zavisi od kvaliteta projekta i potpune dokumentacije; zato pre prodaje proveravamo dokumentaciju o konverziji i dozvole za svaki projekat.

Kontrolna lista od 12 pitanja pre kupovine

1. U kom je nivou nekretnina i ko je to pismeno potvrdio?
2. Koliko je m² glavne površine navedeno u vlasničkom listu i notarskom aktu?
3. Postoji li hipoteka, teret ili pravo trećeg lica na vlasničkom listu?
4. Jesu li građevinska dozvola i (ako postoji) dokumentacija o konverziji potpune?
5. Ako je projekat od 250.000 €, je li inžnjerska potvrda o konverziji spremna pre prijave?
6. Kada je datum isporuke i šta se dešava u slučaju kašnjenja?
7. Jesu li PDV, porez na promet i drugi porezi uključeni u cenu?
8. Jesu li obećanja poput garancije zakupa upisana u ugovor ili samo u reklamu?
9. Je li objašnjen uticaj zabrane kratkoročnog zakupa na vlasnika?
10. Radi li advokat za mene ili za prodavca?
11. Jesu li moja dokumenta o poreklu sredstava u formatu koji banka zahteva?
12. Jesu li uzrast dece i porodična dokumenta usklađena sa rokom prijave?

Napomene za međunarodne investitore

Investitori iz Turske, Bliskog istoka, Kine i mnogih drugih zemalja van EU spadaju među najaktivnije podnosioce prijava za Golden Visa Grčke. Razlozi su jasni: blizina, kratki letovi do Atine i Soluna, teškoće pri dobijanju šengenskih viza i kapija ka Evropi za obrazovanje dece. Ipak, postoji nekoliko praktičnih tačaka pri pokretanju procesa iz inostranstva:

• Transfer novca: Cena mora biti prenesena zakonitim bankarskim kanalima uz dokumentovano poreklo. Unapred proverite dokumenta koja vaša banka zahteva i važeća devizna pravila vaše zemlje za transfere u inostranstvo.
• Dokumenta: Apostili i overeni prevodi venčanih i rodnih listova i uverenja o nekažnjavanju dodaju nedelje vašem rasporedu. Pripremite ih paralelno sa izborom nekretnine.
• Punomoćje: Apostil i grčki prevod punomoćja koje je izdao notar u vašoj zemlji proverava vaš advokat.
• Porez: Ako ste poreski rezident u svojoj zemlji, sa poreskim savetnikom razjasnite kako se vaš grčki prihod od zakupa i nekretnina prijavljuju tamo. Sporazum o izbegavanju dvostrukog oporezivanja ne rešava automatski svako pitanje.
• Jezik: Tokom celog procesa potrebni su grčki i engleski prevodi dokumenata. Prepisku i upravljanje procesom obezbeđujemo na engleskom i turskom.

Šta je sa programima drugih zemalja?

Neki programi „boravka putem nekretnina“ koji su nekada bili popularni u Evropi sada su zatvoreni ili su uklonili opciju nekretnina. Na primer, program Španije je okončan 2025; Portugal je zatvorio svoju rutu nekretnina 2023. Kao rezultat, Grčka ostaje otvorena kao jedna od retkih opcija koje i dalje nude boravak u EU direktno putem nekretnina. Međutim, ova prednost zavisi od razvoja pravila, pa je važno proveriti važeće zakonodavstvo pre odluke.

Klijenti Neb Collection pri primopredaji

Saradnja sa Neb Collection

U Neb Collection biramo i predstavljamo projekte stanova, kuća i zemljišta u Grčkoj koji su podobni za Golden Visa. Naše ime stoji za pažljivo odabran portfolio: svaki projekat procenjujemo prema lokaciji, investicionom potencijalu, kvalitetu života i podobnosti za Golden Visa, a predstavljamo samo one koji zadovolje ove kriterijume.

• Nezavisna pravna provera: Vlasnički list, hipoteke, dozvole i regionalni nivo proveravaju se pismeno pre kupovine.
• Upravljanje procesom od početka do kraja: Od poreskog broja do bankovnog računa, od vlasničkog lista do prijave za boravak, svaki korak se prati sa jednog mesta.
• Podrška pri kupovini na daljinu: Transakcije se mogu završiti uz punomoćje bez dolaska u Grčku.
• Transparentni troškovi: Sve stavke pored cene nekretnine dele se pismeno pre ugovora.

Aktuelnu listu našeg portfolija možete pronaći na stranici Projekti odobreni za Golden Visa i filtrirati opcije u Atini, Solunu i drugim područjima prema regionu.

Golden Visa Grčke: često postavljana pitanja

Izvori i napomene

Ovaj vodič pripremljen je pregledom javno dostupnih izvora i zakonodavnih sažetaka u nastavku. Pošto izvori ponekad sadrže različita tumačenja, konačnu procenu za svaku nekretninu i prijavu daje naš advokat prema važećem zakonodavstvu.

• Grčki Migracioni zakonik, Zakon 5038/2023, i izmenjeni Zakon 5100/2024 (Službeni list Grčke)
• Zakon 5275/2026 (ruta za start-up i odredbe o periodu boravka), prema navodima iz izvora
• IBA: Grčki Golden Visa nakon reforme 2024–2026
• Global Citizen Solutions: nova pravila Golden Visa Grčke
• Digicare: Golden Visa Grčke korak po korak
• Para Dergi: Poreski šok za investitore u Golden Visa Grčke (plan poreza na promet, na turskom)
• MFY Legal: Pravni vodič za Golden Visa Grčke (na turskom)

Ova stranica nije pravni, finansijski niti investicioni savet. Brojke i pravila mogu se promeniti.