עדכון אחרון: 7 באוקטובר 2026. מדריך זה נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מסי. מכיוון שהחקיקה היוונית משתנה לעיתים קרובות, עורך הדין שלנו מאמת מחדש את הדרישות העדכניות לפני כל עסקה.

ויזת הזהב ליוון היא אחת התוכניות הפופולריות ביותר בקרב משקיעים מכל העולם לקבלת זכות תושבות באיחוד האירופי. הסיבה פשוטה: ההשקעה מושקעת ישירות בנדל"ן, הערך שהשקעתם נשאר בידיכם כשטר בעלות על שמכם, אין חובה לגור ביוון, ובקשה אחת מכסה את בן/בת הזוג, הילדים והורי שני בני הזוג. עם זאת, תוכנית אשרת הזהב ביוון עברה שינוי יסודי מאז 2024. עידן ה"בית בכל מקום ב-250,000 €" הסתיים; סכום ההשקעה מחולק כיום לשלושה ספים לפי אזור וסוג הנכס.

בעמוד זה אנו מסבירים את התושבות ביוון דרך השקעה לא כעלון שיווקי אלא כמפת דרכים שתעזור לכם להחליט: מי רשאי להגיש, כמה צריך להשקיע באיזה אזור, מה תהיה העלות הכוללת, כמה חודשים נמשך התהליך, איך עובדים החידוש והאזרחות, ומהן הטעויות הנפוצות. לצד המספרים ציינו איזה מידע מגיע מהחקיקה הרשמית ואיזה מפרקטיקת השוק.

מהי ויזת הזהב ליוון?

ויזת הזהב היא השם המוכר של תוכנית "היתר תושבות למשקיעים" של יוון. התוכנית הושקה ב-2013, כשיוון יצאה מהמשבר הכלכלי, כדי למשוך הון זר לשוק הנדל"ן. כיום היא פועלת מכוח הוראות המשקיעים שבקודקס ההגירה (חוק 5038/2023); התיקון המשמעותי האחרון נעשה בחוק 5100/2024.

הרעיון פשוט: אזרח ממדינה שמחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי מבצע השקעה מאחד הסוגים המנויים בחוק ובסכום הנדרש, ובתמורה מקבל מיוון כרטיס תושבות ל-5 שנים הניתן לחידוש. הכרטיס מעניק זכות תנועה ללא ויזה באזור שנגן, אך אינו מעניק זכות לגור או לעבוד בכל מדינת שנגן שתבחרו. מכיוון שנקודה זו מרבה להיות מובנת לא נכון, כדאי להבהיר מראש: ויזת הזהב היא תוכנית תושבות, לא תוכנית אזרחות.

למי היא מתאימה?

• משקיעים שרוצים ליצור בסיס שני וביטחון למשפחתם באיחוד האירופי,
• משפחות שמתכננות לימודי הילדים באירופה,
• אנשי עסקים שלא רוצים לעבור שוב ושוב תהליכי ויזת שנגן,
• מי שרוצה זכות תושבות לצד עליית ערך הנכס והכנסה משכירות.

למי היא לא מתאימה?

• מי שמחפש היתר לעבוד כשכיר ביוון: הכרטיס אינו מעניק זאת אוטומטית,
• מי שמתכנן להחזיר את ההשקעה באמצעות השכרה קצרת טווח (בסגנון Airbnb): הכללים החדשים אוסרים זאת,
• מי שחושב לקנות השנה ולמכור בתוך כמה חודשים: התושבות מותנית בשמירת ההשקעה.

מה השתנה בין 2024 ל-2026?

הנושא שמשקיעים מבלבלים בו הכי הרבה ברשת, ואף מבינים לא נכון, הוא אילו כללים עדיין בתוקף. הטבלה שלהלן מסכמת את אבני הדרך העיקריות של השנים האחרונות.

מי רשאי להגיש בקשה לויזת זהב ליוון?

התנאים הכלליים למבקש העיקרי:

• מי שאינו אזרח האיחוד האירופי/האזור הכלכלי האירופי,
• בן 18 ומעלה,
• ללא עבר פלילי וללא סיכון לביטחון הציבור,
• בעל ביטוח בריאות פרטי בתוקף לכל אורך תקופת הבקשה,
• העברת סכום ההשקעה ליוון בדרך חוקית, בהעברה בנקאית, עם מקור כספים מתועד.

בפועל, הצגת מקור הכספים היא מכריעה. תיעוד מקורות כמו משכורת, דיבידנדים מחברה, מכירת נכס או ירושה נדרש גם לפי כללי הציות של הבנקים; הכנה מראש מונעת עיכובים בהעברה.

איך מצרפים בני משפחה?

אחד היתרונות הבולטים של ויזת הזהב הוא הכיסוי המשפחתי הרחב. בהשקעה אחת, בני המשפחה הבאים של המבקש העיקרי יכולים להיכלל באותה בקשה ללא השקעה נוספת:

• בן/בת הזוג,
• ילדים רווקים מתחת לגיל 21,
• אמו ואביו של המבקש העיקרי,
• אמו ואביו של בן/בת הזוג.

לכל בן משפחה מונפק כרטיס תושבות נפרד ומשולמת אגרה נפרדת. תעודות נישואין ולידה מוגשות עם אפוסטיל ותרגום נוטריוני. מכיוון שמגבלות הגיל ותנאי התלות מסודרים בפירוט, משפחות שילדיהן מתקרבים לגיל 21 במיוחד צריכות לתכנן את ההגשה ללא דיחוי.

אפשרויות השקעה וספים אזוריים

לויזת זהב דרך נדל"ן קיימים כיום שלושה ספים עיקריים. שלושה דברים קובעים את הסף: האזור שבו נמצא הנכס, אופי הנכס וגודל שטחו העיקרי.

הספים מוצגים לפי החקיקה הנוכחית. מכיוון שגבולות האזורים ונתוני האוכלוסייה של האיים נקבעים לפי המפקד הרשמי, יש לאמת בכתב את הסף של נכס לפני בחירתו. אכן, גם בפרסומים ברשת קיימות פרשנויות שונות (למשל לגבי הסף של איים גדולים כמו כרתים); לכן אנו מבהירים את הסף של כל נכס באישור עורך הדין שלנו.

סף 800,000 €

חל באזורים מבוקשים. מרכז אתונה ורצועת החוף הדרומית, סלוניקי ושתי האיים המפורסמים נכללים בקבוצה זו. משקיעים בסף זה מכוונים לרוב לנכסי פרימיום יקרים: וילה, דירה מרווחת או מבנה רב-יחידות. בשל כלל הנכס היחיד לא ניתן לצרף שתי דירות כדי להגיע ל-800,000 €.

סף 400,000 €

זוהי נקודת הכניסה העיקרית למשקיעים בעלי תקציב נמוך יותר. אם תרכשו נכס של 120 מ"ר ומעלה מחוץ לאתונה ולסלוניקי, למשל בחלקידיקי, בקבאלה או בפלופונס, תוכלו לעמוד בסף זה. הנקודה החשובה היא ש-120 מ"ר הם "שטח עיקרי": שטחי עזר כמו מחסן וחניה אינם נכללים בחישוב (ערכם עשוי להיכלל בסכום ההשקעה כשהם נרכשים באותו שטר).

250,000 €: הסבה ושיקום

סף זה הוא חלק ממדיניות יוון להגדיל את מלאי הדיור, ומגיע עם שלושה תנאים:

• הסבה: אישור מהנדס המעיד על הסבת מבנה מסחרי או משרדי למגורים חייב להיות מוכן לפני ההגשה. אין להשתמש ביחידה שהוסבה כמטה או סניף של חברה.
• שיקום: נרכש מבנה לשימור, והשיקום חייב להסתיים לפני החידוש הראשון לאחר 5 שנים. עד לסיום השיקום לא ניתן למכור את הנכס; על הפרה צפויים ביטול התושבות וקנס מנהלי גבוה.
• בחירת פרויקט: בסף זה הנקודה הקריטית היא היכולת לתעד שההסבה אכן הושלמה ושכל ההיתרים קיימים.

סף זה נראה אטרקטיבי מבחינת סכום ההשקעה, אך הוא תלוי הרבה יותר באיכות הפרויקט ובמעמדו המשפטי. לכן כניסה לפרויקט עם מסמכים חסרים כדי לחסוך מעט עלולה להיות הטעות היקרה ביותר בכל התהליך.

מסלול הסטארטאפ ב-250,000 €

חוק 5275/2026 הוסיף גם מסלול שאינו נדל"ן: השקעה של 250,000 € בסטארטאפ טכנולוגי הרשום ב-Elevate Greece. לפי הסיכומים שפורסמו, שיעור האחזקה מוגבל ל-33%, והסטארטאפ נדרש ליצור לפחות שתי משרות מלאות בשנים הראשונות. מכיוון שמסלול זה אינו מוקד המדריך לא נרחיב עליו; למשקיעים המעוניינים אנו מסבירים את המסגרת המשפטית בפגישה נפרדת.

אפשרויות נוספות שאינן נדל"ן

החקיקה היוונית מונה גם אפשרויות פיננסיות כמו מניות, אג"ח, קרנות השקעה מסוימות וחכירת מתקני אירוח תיירותיים. לכל אחת דרישות סכום ומשך משלה, ובדרך כלל הן מיועדות למשקיעים עם הון נזיל. מאחר שתיק הנכסים שלנו מתמקד בנדל"ן מאושר לויזת זהב, מדריך זה עוסק בעיקר במסלול הנדל"ן.

דרישות מהנכס: למה לשים לב?

לבחור את האזור הנכון אינו מספיק. גם הנכס עצמו צריך לעמוד בקריטריונים מסוימים:

1. כלל הנכס היחיד. הסף נבחן לפי ערך הרכישה של נכס אחד. לא ניתן לצרף שתי דירות כדי להגיע לסף. עם זאת, מחסן וחניה שנרכשים באותו שטר עשויים להיכלל בערך ההשקעה כשטחי עזר.
2. בעלות מלאה. ההשקעה חייבת להיעשות בבעלות מלאה שלכם או של בן/בת הזוג. בבעלות משותפת, חלקו של כל שותף חייב להגיע לסף; יש להתייעץ עם עורך דין לפני הרכישה.
3. מעמד משפטי. רישום הבעלות חייב להיות נקי, ללא משכנתאות ועיקולים, והיתרי הבנייה ומעמד האכלוס חייבים להיות מתועדים.
4. תשלום. התמורה חייבת לעבור לחשבון הבנק של המוכר ביוון בערוצים בנקאיים חוקיים; תשלום במזומן אינו מתקבל. בשטר הנוטריוני מצוינים המחיר, הוכחת התשלום והשטח העיקרי במטרים רבועים.
5. רישום ברשם המקרקעין. הנכס חייב להירשם על שמכם ברשם המקרקעין (הקדסטר), או שיש לתעד את הגשת בקשת הרישום.
6. נכס בבנייה. נכסים בשלבי בנייה עשויים להתקבל בפרויקטים שקיבלו היתר בנייה ועומדים בתנאים מסוימים. מועד המסירה והיקף התשלום שכבר שולם משפיעים על עיתוי ההגשה.

דירה, בית פרטי או קרקע: מה מתאים?

שאלה שמשקיעים שואלים לעיתים קרובות היא "האם אפשר לקבל ויזת זהב ברכישת קרקע?". התשובה הקצרה: קרקע לבדה אינה מספיקה; החקיקה מכוונת לנכס בנוי או לפרויקט עם היתר בנייה, ודורשת שטח עיקרי של 120 מ"ר. כלומר "קרקע העומדת בסף האזורי ויש לה היתר בנייה" עשויה לשמש בסיס לבקשה, אך לא כל קרקע מתאימה. כל קרקע דורשת בדיקה נפרדת.

כללי השכרה ושימוש

ניתן להשתמש בנכס ההשקעה בעצמכם, להשכיר אותו לטווח ארוך או להשאירו ריק. חשוב לא פחות לדעת מה אסור לעשות לפי הכללים החדשים:

• השכרה קצרת טווח אסורה. נכס שנרכש במסגרת ויזת הזהב לאחר 2024 אינו ניתן להשכרה בפלטפורמות כמו Airbnb או Booking.com. על הפרה צפויים ביטול התושבות וקנס מנהלי (כ-50,000 € לפי המקורות).
• השכרה ארוכת טווח מותרת. ניתן לחתום על חוזי שכירות בכתב בהתאם לחקיקה המקומית, וההכנסה מדווחת למס.
• שכירות משנה אסורה. השוכר אינו רשאי להשכיר את הנכס לצד שלישי.
• חריג לכללים הישנים. על מי שרכש לפני 2024 עשוי לחול משטר משפטי שונה; הכלל אינו חל רטרואקטיבית.
• בפרויקטי 250,000 € גמישות ההשכרה משתנה מפרויקט לפרויקט; יש לקרוא את התנאים המשפטיים של כל פרויקט בנפרד.

המסקנה המעשית: בססו את חישוב התשואה על השכרה ארוכת טווח ולא על השכרה יומית. באתונה ובסלוניקי, ביקוש מצד סטודנטים, עובדי חברות ומומחים זרים יכול להניב תשואה סבירה בהשכרה ארוכת טווח; עם זאת, תשואה זו אינה "מובטחת".

עלות כוללת: מה מתווסף לסכום ההשקעה?

הטעות הנפוצה ביותר בתכנון תקציב ויזת זהב היא להסתכל רק על מחיר הנכס. לצד המחיר ישנן אגרות ממשלתיות, מסים, עלויות נוטריון ורישום, שירותים משפטיים וביטוח בריאות. הטבלה שלהלן מציגה את האגרות הרשמיות כפי שפורסמו וטווחים משוערים מהשוק. המספרים משוערים ועשויים להשתנות.

ככלל אצבע מעשי, סביר להוסיף למחיר הנכס עלויות רכישה משוערות של כ-7 עד 12 אחוזים. זוהי הערכה; הסכום בפועל תלוי בסוג הנכס, במבנה העמלות ובמצבכם המיסויי. לפני שתחליטו על רכישה תוכלו לבקש מאיתנו סיכום עלויות בכתב הכולל את כל הסעיפים.

תהליך הגשת בקשה לויזת זהב ליוון שלב אחר שלב

בתאוריה התהליך מורכב משלושה חלקים עיקריים: רכישת הנכס, הגשת בקשת התושבות וקבלת הכרטיס. בפועל לכל חלק נקודות קריטיות משלו.

כמה זמן זה לוקח?

החוק קובע זמן החלטה קצר לתיק מלא (כחודשיים), אך הזמן בפועל עלול להתארך בהתאם לעומס על משרדי ההגירה. בתחילת 2026 דווח שרק חלק מהבקשות טופלו בתוך שישה חודשים; מטרת חוק 5275/2026 היא לקצר את הזמן ל-4 עד 6 חודשים. לכן גם אם "הכול עובר חלק", סביר לתכנן טווח של שישה עד תשעה חודשים.

מהו "המסמך הכחול"?

המסמך הזמני המונפק לאחר ההגשה (אישור הגשת בקשה) מכונה "המסמך הכחול" (Blue Certificate). הוא מעיד שהבקשה שלכם התקבלה ומסייע בכניסה ליוון ויציאה ממנה בזמן שהתהליך נמשך; יש לאמת את הפרקטיקה העדכנית של הרשויות לגבי תנועה בתוך שנגן.

מסמכים נדרשים

כל תיק בקשה עשוי להשתנות מאדם לאדם; הרשימה שלהלן מסכמת את המסמכים הנדרשים לרוב:

• צילום דרכון בתוקף ותמונות ביומטריות,
• חוזה מכר נוטריוני: מחיר, הוכחת תשלום ושטח עיקרי במטרים רבועים,
• אישור רישום ברשם המקרקעין או בקשת רישום,
• מספר מס יווני והצהרת E9,
• חוזה ביטוח בריאות פרטי,
• קבלה על תשלום אלקטרוני של האגרות הממשלתיות,
• תעודת יושר (עם אפוסטיל ותרגום נוטריוני במידת הצורך),
• לבני משפחה: תעודת נישואין, תעודות לידה ותרגומים רלוונטיים.

פרט חשוב: מסמכים של ילדים ובני זוג ממדינות שמחוץ לאיחוד האירופי דורשים בדרך כלל אפוסטיל ותרגום נוטריוני; זמני התרגום והאפוסטיל עלולים להוסיף כמה שבועות לתהליך. גם תוקף המסמכים מוגבל.

ביטוח בריאות

ביטוח בריאות פרטי רציף הוא חובה לכל מבקש. הכיסוי המינימלי המדווח הוא 10,000 € בשנה לאשפוז, 1,500 € לטיפול אמבולטורי ו-15,000 € לנכות כתוצאה מתאונה; ההשתתפות העצמית יכולה להיות עד 20%. הפוליסה מונפקת דרך חברות ביטוח או גופים מוסמכים הפועלים ביוון. כיסוי רציף נדרש שוב בכל חידוש.

רכישה מרחוק וייפוי כוח

ניתן לרכוש ולהגיש בקשה מבלי להגיע ליוון כלל. הרעיון הוא שבאמצעות ייפוי כוח נוטריוני אתם מסמיכים את עורך הדין להוציא מספר מס, לפתוח חשבון בנק, לבצע את העברת הבעלות ולהגיש את הבקשה. עריכת ייפוי הכוח במדינתכם ושלבי אישור כמו אפוסטיל מתבצעים בפיקוח עורך הדין. לעומת זאת, לתור הביומטרי מבקשים מרחוק צריכים להגיע ליוון בתוך תקופה מסוימת (12 חודשים לפי המקורות) כדי למסור טביעות אצבע ותמונה. כלומר, כל השאר ניתן לבצע מרחוק, אך יש להגיע לפחות פעם אחת.

שנגן ונסיעות

לאחר קבלת כרטיס התושבות תוכלו לשהות במדינות שנגן ללא ויזה עד 90 יום בכל תקופה של 180 יום. העובדה שאין חובה לגור ביוון או להפוך אותה ל"בסיס עיקרי" היא אחד היתרונות הנוחים ביותר של הכרטיס. מלבד זאת:

• הכרטיס אינו מעניק זכות להתיישב או לעבוד במדינות שנגן אחרות,
• דרישות ויזה נפרדות לכניסה למדינות מסוימות (למשל ארה"ב או בריטניה) נשארות בתוקף,
• יש לעקוב יחד אחר תאריכי התוקף של הדרכון ושל הכרטיס.

עבודה והכנסה

ויזת הזהב אינה מתירה אוטומטית עבודה כשכיר ביוון. עם זאת, ניתן לנהל עסק או חברה משלכם, לקבל הכנסה משכירות ולנהל את חברתכם בחו"ל. לעבודה כשכיר נדרש היתר עבודה נפרד.

חידוש כרטיס התושבות

הכרטיס מונפק ל-5 שנים ומתחדש אחת ל-5 שנים כל עוד אתם מחזיקים בהשקעה. החידוש אינו דורש השקעה חדשה או תנאים נוספים, אך עליכם להראות שהנקודות הבאות מתקיימות באופן רציף:

• הבעלות המלאה בנכס נשארת בידיכם או בידי בן/בת הזוג,
• ביטוח בריאות בתוקף ממשיך,
• אין מניעה מבחינת רישום פלילי וסדר ציבורי,
• אגרות החידוש שולמו והמסמכים עודכנו,
• בפרויקטי שיקום ב-250,000 €, השיקום הושלם לפני החידוש הראשון.

מדווח כי בחוק 5275/2026 תקופת התושבות מתחילה ממועד הנפקת הכרטיס ולא ממועד ההגשה. מטרת השינוי לשמור על התוקף האפקטיבי של הכרטיס כאשר זמני הטיפול מתארכים. עקבו תמיד אחר מועד החידוש לפי תאריך התפוגה המודפס על הכרטיס, והתחילו בתהליך כמה חודשים לפני שהוא פוקע.

מה קורה אם אמכור את הנכס?

התושבות מותנית בשמירת ההשקעה. במקרים מסוימים ייתכן למכור את הנכס ולהחליף אותו בהשקעה אחרת עומדת בתנאים (באותו סף או גבוה יותר); אך יש לדווח לרשויות על המעבר ולבצע אותו באופן משפטי נכון. התייעצו תמיד עם עורך דין לפני החלטה על מכירה; תזמון שגוי עלול לפגוע בתושבות שלכם ובזכויות בני המשפחה.

מסים: מה משלמים ביוון?

ויזת הזהב אינה הופכת אתכם אוטומטית לתושבי מס ביוון. מעמדכם המיסויי נקבע לפי מספר הימים שאתם שוהים בפועל ביוון בכל שנה ולפי מרכז חייכם. הסעיפים שלהלן הם מסגרת כללית; לחישוב אישי יש לפנות ליועץ מס.

1) בעת רכישת הנכס

יש מס העברה (כ-3%) ומע"מ בבנייה חדשה. הוכרזה תוכנית להעלאת מס ההעברה ל-15% לרוכשים מחוץ לאיחוד; אך אין לראות בה סופית לפני שתהפוך לחוק.

2) לאחר הרכישה

משולם מס רכוש שנתי (ENFIA). הסכום תלוי במיקום, בשטח ובערך הנכס. עלויות האחזקה והתחזוקה מחושבות בנפרד.

3) הכנסה משכירות

הכנסה משכירות מנכס ביוון ממוסה ביוון. חלה מדרגת מס פרוגרסיבית; במדרגות הנמוכות השיעור מתחיל ב-15% ועולה עם ההכנסה. דיווח שנתי הוא חובה. אם אתם תושבי מס במדינה אחרת, ייתכן שתצטרכו לדווח על הכנסות השכירות גם שם; אמנות למניעת כפל מס בין יוון למדינות רבות מקלות על כך.

4) אם תהפכו לתושבי מס ביוון

אם תשהו ביוון יותר מ-183 ימים בשנה או תעבירו לשם את מרכז חייכם, עשויה לעלות סוגיית מיסוי הכנסתכם העולמית. בשלב זה עשויים לחול מסלולי מס מיוחדים של יוון:

• משטר Non-dom: משטר שמדווח כי קובע מס קבוע של 100,000 € בשנה על הכנסות מחוץ ליוון (עם תוספת לכל בן משפחה). הוא מיועד למי שלא היו תושבי מס ביוון ברוב השנים הקודמות ומשקיעים ביוון מעל סכום מסוים. המשטר מוגבל בזמן ובתנאים ודורש בקשה נפרדת מויזת הזהב.
• משטר לגמלאים: קיימת אפשרות, בכפוף לתנאים, לשיעור מס קבוע של 7% על הכנסות פנסיה מחו"ל.

האם יש דרך לאזרחות יוונית?

התשובה הקצרה: ויזת הזהב אינה מעניקה אזרחות. עם זאת, אם תעמדו בדרישות החוק, תוכלו לשאוף לאזרחות בבקשה נפרדת. המסגרת הכללית של חקיקת האזרחות היוונית ניתנת לסיכום כך:

• שבע שנים של מגורים רציפים, חוקיים ובפועל לפני מועד ההגשה,
• נוכחות פיזית ביוון במספר הימים המינימלי שנקבע בכל שנה (עצם החזקת הכרטיס אינה מספיקה),
• רמת שליטה מסוימת ביוונית (מדווח על B1) ומבחן בידיעת חברה ותרבות,
• עמידה בחובות המס והחובות האחרות,
• רישום נקי ועמידה בדרישות השתלבות.

לכן יש לראות בויזת הזהב לא "קיצור דרך" אלא שלב ראשון בתוכנית ארוכת טווח. אם האזרחות היא המטרה שלכם, עליכם להיות מוכנים באמת לחיות ביוון ולתעד את ימי המגורים לאורך כל התקופה. תנאים אלה עשויים להשתנות עם הזמן.

10 הטעויות הנפוצות ביותר

1. בחירת נכס מבלי לאמת את הסף. אם נכס שנרכש בהנחה ש"הסף זהה" מתגלה כנמוך מהסף, בקשת התושבות עלולה להידחות.
2. בלבול כלל ה-120 מ"ר עם שטח ברוטו. הדרישה היא לשטח עיקרי נטו; מרפסות ומחסנים מחושבים אחרת.
3. צירוף שתי דירות. קיים כלל הנכס היחיד.
4. הכללת השכרה קצרת טווח בתכנית התשואה. היא אסורה והקנס גבוה.
5. הכנת מסמכי מקור הכספים במאוחר. הבנק והרשויות מבקשים מסמכים; מסמך שמחפשים ברגע האחרון עלול לעכב את התהליך בחודשים.
6. דחיית הביטוח לרגע האחרון. הפוליסה היא חלק מתיק הבקשה ויש לה קריטריוני כיסוי.
7. התקדמות ללא עורך דין או רק עם עורך הדין של המוכר. לקונה צריך להיות עורך דין עצמאי משלו.
8. אי-חישוב העלות הכוללת. מסים, אגרות ועמלות עלולים להגדיל את התקציב ב-7-12 אחוזים.
9. החמצת מועד החידוש. הוסיפו את תאריך התפוגה שעל הכרטיס ללוח ההשקעות שלכם.
10. ציפייה ללוח זמנים לא מציאותי. הבטחות של "כרטיס תוך חודשיים" מטעות; תכננו שישה עד תשעה חודשים.

תרחישי עלויות לדוגמה

כדי להמחיש את המספרים, חישבנו דוגמה אחת לכל אחד משלושת הספים. הנחות: מבקש עיקרי, בן/בת זוג ושני ילדים מתחת לגיל 18 (ארבעה אנשים); מס העברה 3%; נוטריון 1%; עלויות רישום/קדסטר משוערות נוכחיות; שכר טרחת עורך דין ממוצע לעסקה קטנה, בינונית וגדולה; עמלה 2% + 24% מע"מ. אינם כלולים: ביטוח בריאות, מע"מ על בנייה חדשה, ENFIA וריהוט.

כפי שרואים, סעיפים קבועים (אגרות, עורך דין) מעלים את האחוז הכולל בהשקעה קטנה, וסעיפים אחוזיים (מס, נוטריון, עמלה) מגדילים את הסכום בהשקעה גדולה. בשלושת המקרים העלות הנוספת נעה בין 7 ל-9 אחוזים בקירוב; כשמוסיפים מע"מ וסעיפים אחרים השיעור עשוי להגיע ל-12 אחוזים.

ומה אם מס ההעברה יעלה ל-15%?

אם התוכנית לרוכשים מחוץ לאיחוד תהפוך לחוק, רק סעיף המס ישתנה כך:

הפרש זה הוא הגורם המוחשי ביותר המשפיע על תזמון הרכישה; אך עד שיתבהרו היקף התוכנית ושאלת הפטור למחזיקי ויזת זהב, אנו ממליצים לא למהר להחליט, אלא לנהל את לוח הזמנים במודעות.

אזורים בתיק הנכסים שלנו

המידע שלהלן נאסף מהפרויקטים המאושרים לויזת זהב שפורסמו באתר שלנו נכון לאוקטובר 2026. זה אינו מדד שוק אלא סיכום של התיק שלנו, המתעדכן עם שינוי הנכסים.

רובם של פרויקטי ה-250,000 € בתיק אינו מקרי: בשל תקציב הפתיחה הנמוך, זהו הסף עם הביקוש הגבוה ביותר. עם זאת זהו גם הסף התלוי ביותר באיכות הפרויקט ובשלמות המסמכים; לכן אנו בודקים את מסמכי ההסבה וההיתרים של כל פרויקט לפני המכירה.

רשימת בדיקה של 12 שאלות לפני רכישה

1. באיזה סף נמצא הנכס, ומי אישר זאת בכתב?
2. כמה מ"ר שטח עיקרי מופיעים בנסח הטאבו ובשטר הנוטריוני?
3. האם קיימים משכנתא, עיקול או זכות צד שלישי על הנכס?
4. האם היתר הבנייה ו(אם יש) מסמכי ההסבה מלאים?
5. אם מדובר בפרויקט של 250,000 €, האם אישור המהנדס על ההסבה מוכן לפני ההגשה?
6. מתי מועד המסירה, ומה קורה במקרה של עיכוב?
7. האם מע"מ, מס העברה ומסים אחרים כלולים במחיר?
8. האם הבטחות כמו ערבות שכירות מעוגנות בחוזה, או רק בפרסום?
9. האם הוסברה השפעת איסור ההשכרה קצרת הטווח על הבעלים?
10. האם עורך הדין עובד עבורי או עבור המוכר?
11. האם מסמכי מקור הכספים שלי בפורמט שהבנק דורש?
12. האם גיל הילדים ומסמכי המשפחה תואמים את תזמון ההגשה?

הערות למשקיעים מחו"ל

משקיעים מישראל, מטורקיה, מהמזרח התיכון, מסין וממדינות רבות נוספות מחוץ לאיחוד האירופי נמנים על המבקשים הפעילים ביותר של ויזת הזהב ליוון. הסיבות ברורות: קרבה גאוגרפית, טיסות קצרות לאתונה ולסלוניקי, גישה נוחה לאירופה ושער לימודים אירופיים לילדים. עם זאת, כשמתחילים את התהליך מחו"ל ישנן כמה נקודות מעשיות:

• העברת כספים: התמורה חייבת לעבור בערוצים בנקאיים חוקיים עם מקור מתועד. בדקו מראש את המסמכים שהבנק שלכם דורש ואת הכללים העדכניים במדינתכם להעברות לחו"ל.
• מסמכים: אפוסטיל ותרגום נוטריוני של תעודות נישואין, לידה ויושר מוסיפים שבועות ללוח הזמנים. הכינו אותם במקביל לבחירת הנכס.
• ייפוי כוח: עורך הדין שלכם בודק את האפוסטיל והתרגום ליוונית של ייפוי הכוח שנערך אצל נוטריון במדינתכם.
• מס: אם אתם תושבי מס במדינתכם, הבהירו עם יועץ המס כיצד לדווח שם על הכנסות השכירות מיוון ועל הנכס. אמנה למניעת כפל מס אינה פותרת אוטומטית כל שאלה.
• שפה: לאורך התהליך נדרשים תרגומי מסמכים ליוונית ולאנגלית. אנו מנהלים את התכתובת ואת התהליך באנגלית ובטורקית.

מה מצב התוכניות של מדינות אחרות?

חלק מתוכניות "תושבות דרך נדל"ן" שהיו פופולריות באירופה נסגרו או ביטלו את אפשרות הנדל"ן. למשל, תוכנית ספרד הסתיימה ב-2025; פורטוגל סגרה את מסלול הנדל"ן ב-2023. לכן יוון נשארת פתוחה כאחת האפשרויות המעטות שעדיין מציעות תושבות אירופית ישירות דרך נדל"ן. אך יתרון זה תלוי בכיוון שבו יתפתחו הכללים, ולכן חשוב לבדוק את החקיקה העדכנית לפני קבלת החלטה.

לקוחות Neb Collection ברגע המסירה

עבודה עם Neb Collection

ב-Neb Collection אנו בוחרים ומציגים פרויקטים של דירות, בתים וקרקעות ביוון המתאימים לויזת זהב. שמנו מבטא תיק מוקפד: אנו מעריכים כל פרויקט לפי מיקום, פוטנציאל השקעה, איכות חיים וזכאות לויזת זהב, ומציגים רק את אלה שעומדים בקריטריונים אלה.

• בדיקה משפטית עצמאית: בעלות, משכנתאות, היתרים והסף האזורי נבדקים בכתב לפני הרכישה.
• ניהול תהליך מקצה לקצה: ממספר המס ועד חשבון הבנק, מהטאבו ועד בקשת התושבות, כל השלבים מנוהלים ממקום אחד.
• תמיכה ברכישה מרחוק: ניתן להשלים עסקאות בייפוי כוח מבלי להגיע ליוון.
• עלויות שקופות: כל הסעיפים מעבר למחיר הנכס מועברים בכתב לפני החתימה על החוזה.

את הרשימה המעודכנת של התיק שלנו תמצאו בעמוד הפרויקטים המאושרים לויזת זהב, שם ניתן לסנן אפשרויות באתונה, בסלוניקי ובאזורים נוספים.

ויזת זהב ליוון: שאלות נפוצות

מקורות והערות

מדריך זה הוכן תוך עיון במקורות הציבוריים ובסיכומי החקיקה שלהלן. מכיוון שלעיתים קיימות פרשנויות שונות בין המקורות, ההערכה הסופית לכל נכס ובקשה נעשית על ידי עורך הדין שלנו בהתאם לחקיקה העדכנית.

• קודקס ההגירה היווני, חוק 5038/2023, וחוק התיקון 5100/2024 (העיתון הרשמי של יוון)
• חוק 5275/2026 (מסלול הסטארטאפ והוראות תקופת התושבות), כפי שדווח במקורות
• IBA: The Greek Golden Visa after the 2024-2026 overhaul (באנגלית)
• Global Citizen Solutions: Greece Golden Visa new rules (באנגלית)
• Digicare: Golden Visa Greece step by step (באנגלית)
• Para Dergi: הלם מס למשקיעי ויזת הזהב ליוון (תוכנית מס ההעברה, בטורקית)
• MFY Legal: מדריך משפטי לויזת הזהב ליוון (בטורקית)

עמוד זה אינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי או השקעות. המספרים והכללים עשויים להשתנות.